中外合资旅行社试点暂行办法

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一、工程抵押房（以下简称工抵房）概念
简单而言，工程抵押房即开发商以商品房抵顶工程款的商品房。
举例：开发商A公司开发建设商品房，欠施工总包单位B公司RMB2000万元工程款，经双方协商一致，签订一份以商品房抵顶工程款的协议，协议规定A公司以10套商品房抵顶所欠B公司RMB2000万元工程款，但商品房并没有过户给B公司，待B公司直接购买或找到第三方购房者后，商品房直接过户给购房者。

二、工抵房具体模式
（一）施工企业直接购买模式
即开发商直接和施工企业签订书面《房屋预订合同》、《抵房协议书》。
这种模式中，又细分为两种模式：
第一种，施工企业直接以单位名义购买，与开发商签订《商品房买卖合同》完成债务抵消；
此种模式如下:
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房，并明确预定房屋金额。
再次，双方签订《抵房协议书》，《抵房协议书》应明确要求开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后，施工企业以其自身名义与开发商正式签订《商品房买卖合同》，开发商依据购房金额依法向施工企业（购房人）交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
第二种，施工企业在完成债权债务抵消后，另行指定第三方（自然人、法人）与开发商签订《商品房买卖合同》；
此种模式大体上与第一种模式相同,但某些方面存在明显区别：
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房，并明确预定房屋金额。
再次，双方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求：
1、开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
2、施工企业应于具体日期前指定第三人作为买受人同开发商就预定商品房签署《商品房买卖合同》。施工企业与买受人就款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关，因此产生的价款给付问题由双方（施工企业和买受人）自行解决，任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后，施工企业委托第三方与开发商正式签订《商品房买卖合同》，开发商依据购房金额依法向施工企业（购房人）交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时，施工企业与购房者也存在相应法律关系。但此法律关系不确定，可以为债务抵消关系，赠与关系等。
（二）施工企业直接指定第三方购买模式
即开发商、施工单位、购房者签订三方《抵房协议书》，在完成债务抵消的同时施工单位指定购房者与开发商签订《商品房买卖合同》。
　 此种模式如下：
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商依据施工企业要求与购房者签订《房屋预定合同》，并明确预定房屋金额。
再次，开发商、施工企业、购房者三方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求：
开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同购房者依据《房屋预定合同》应向开发商支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，施工企业不得再向开发商主张已抵销的款项。
施工企业、购房者就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关。施工企业、购房者因此产生的价款给付问题由双方自行解决，任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
此种模式法律关系：
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与购房者《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时，施工企业与购房者的也存在相应法律关系。但此法律关系不确定，可以为债务抵消关系，赠与关系等。
以上是本人对于工抵房相关问题从法律方面予以探讨，希望大家多多指正！

财政部 外交部 国家外汇管理局


境外国有资产管理暂行办法

第一章 总则
第一条 为了规范境外国有资产管理，维护国家境外国有资产的合法权益，保障境外国有资产的完全完整和保值增值，制定本办法。
第二条 本办法所称境外国有资产，是指我国企业、事业单位和各级人民政府及政府有关部门（以下简称境内投资者）以国有资产（含国有法人财产，下同）在境外及港、澳、台地区投资设立的各类企业和非经营性机构（以下称境外机构）中应属国有的下列各项资产：
一、境内投资者向境外投资设立独资、合资、合作企业或购买投票（或股权）以及境外机构在境外再投资形成的资本及其权益；
二、境内投资者及其境外派出单位在境外投资设立非经营性机构（包括使馆、领事馆、记者站、各种办事处、代表处等）所形成的国有资产；
三、在境外以个人名义持有的国有股权及物业产权；
四、境外机构中应属国家所有的无形资产；
五、境外机构依法接受的赠予、赞助和经依法判决、裁决而取得的应属国家所有的资产；
六、境外其他应属国家所有的资产。
第三条 对境外国有资产的管理遵循国家统一所有、政府分级监管的原则。财政部统一制定境外国有资产管理规章制度，各级财政（国有资产管理）部门负责对本级政府管辖的境外国有资产进行监督管理。
第四条 财政（国有资产管理）部门对境外国有资产管理履行下列职责：
一、制定境外国有资产管理规章、制度，并负责组织实施和检查监督；对违法违规行为责任人给予经济、行政的处罚；
二、建立境外国有资产经营责任制，组织实施境外企业国有资本金效绩评价；
三、审核境外企业重大国有资本运营决策事项；
四、组织境外机构开展国有资产产权界定、产权登记、资产统计、资产评估等各项基础管理工作；
五、从总体上掌握境外国有资产的总量、分布和构成；
六、检查监督境外国有资产的运营状况，并向本级政府和上级财政（国有资产管理）部门反映情况和提出建议；
七、办理政府授权管理的其他事项。

第二章 经营与监管
第五条 境外国有资产经营实行政企职责分开、出资者所有权与企业法人财产权分离、政府分级监管、企业自主经营的原则。
第六条 占用国有资产的境外机构，可以注册为独资公司、股份有限公司、有限责任公司或其他形式的经营性和非经营性实体，但不得以“无限责任公司”形式办理注册登记。
第七条 国家建立境外投资资质审查和规模准入制度，保障境外企业达到经济规模。对过小、过散、无发展前途的企业，实行关闭、清算；对业务正常、管理规范的小企业，实行兼并或合并，以达到经济规模。
第八条 境外机构的中方负责人是国有资产经营责任人，对境外机构占用的国有资产负有安全有效使用和保值增值的责任。
第九条 境内投资者对所属境外机构行使出资者职能，必须明确管理的职能部门及其工作职责，严禁法定代表人及其他任何人越过职能部门，对境外机构采用个人单线联系方式进行管理。
第十条 中央管理的规模大、在当地有重要影响的境外企业，可以实行授权经营。授权经营办法另行制定。
第十一条 中央管理的境外企业的重大资本运营决策事项需由财政部或由财政部会同有关部门审核；必要时上报国务院批准。
重大决策事项包括：
一、境外发行公司债券、股票和上市等融资活动；
二、超过企业净资产50％的投资活动；
三、企业增、减资本金；
四、向外方转让国有产权（或股权），导致失去控股地位；
五、企业分立、合并、重组、出售、解散和申请破产；
六、其他重大事项。
以上需审核事项，有关部门在收到企业申报的有效必备文件后，应于十个工作日内予以批复。
第十二条 中央管理境外企业的下列事项须报财政部备案：
一、不超过企业净资产50％的境外投资活动；
二、企业子公司发生第十一条中列举的重大决策事项。
第十三条 地方政府管理的境外企业发生第十一条、第十二条所列事项，参照上述办法进行管理。
第十四条 境内企业以国有资产在境外投资设立企业或在境外发行股票和上市，须按国家有关境外投资管理规定报政府有关部门审核批准。
境内企业投资设立的境外企业，其日常监管和考核由其境内母企业负责，但涉及第十一条中列举的重大决策事项；应由其境内母企业报财政（国有资产管理）部门备案。
第十五条 经政府或政府授权部门批准的境外投资项目；原则上均须以企业、机构名义在当地持有国有股权或物业产权。确需以个人名义持有国有股权或物业产权的，须经境内投资者报省级人民政府或国务院有关主管部门批准后，由境内投资者（委托人）与境外机构产权持有人（受托人）按国家规定在境内办理国有资产产权委托协议法律手段，并经委托人所在地公证机关公证。同时，须按驻在国（地区）法律程序，及时办理有关产权委托代理声明或股权声明等法律手续，取得当地法律对该部分国有资产产权的承认和保护。公证文件（副本）须报财政（国有资产管理）部门备案。
第十六条 境外企业为解决自身资金需求；可自行决定在境外进行借款。但需以其不动产作抵押的，应报境内投资者备案。
境外企业为其全资子公司借款设立抵押或为其非全资子公司借款按出资比例设立抵押，应报境内投资者备案。
第十七条 境外机构为企业的，其在境外以借款、发行公司债券等方式筹集资金的，其所筹集资金不得调入境内使用。境外机构为非经营性机构的，不得以其自身名义直接对外筹集资金。境外企业将其所筹资金调入境内给境内机构使用，或者境外非经营性机构以其境内投资机构的名义对外筹资的，境内机构应当按照《境内机构发行外币债券管理办法》、《境内机构借用国际商业贷款管理办法》及《境内对外担保管理办法》等规定办理外债的筹借、使用和偿还。
第十八条 除国家允许经营担保业务的金融机构外，境外机构不得擅自对外提供担保。确需对外提供担保的，境内投资者应按照财政部境外投资财务管理的有关规定执行。
第十九条 境外企业发生的涉及减少国有资本金的损失，应及时报告境内投资单位和财政（国有资产管理）部门。
第二十条 境内投资单位应对境外机构中方负责人进行任期审计和离任审计。审计工作应尊重所在国（地区）的法律。

第三章 基础管理
第二十一条 境外国有资产基础管理的主要内容包括产权界定、产权登记、资产统计和资产评估等。
第二十二条 境个国有资产的产权界定遵循“谁投资，准拥有产权”的原则进行；按照分级监管的原则，由各级财政（国有资产管理）部门负责组织实施。
第二十三条 凡占有、使用国有资产的境外机构，都必须按照《境外国有资产产权登记管理暂行办法》和实施细则的规定由境内投资者及时办理境外国有资产产权登记（以下简称“境外产权登记”）。
境外产权登记表及有关资料是境内投资者向外汇管理部门申办登记和投资外汇资金汇出手续的必备文件。
向境外投资的货物出境时，收发货人或者其代理人应当主动向海关提交境外产权登记表，并按受海关的监管。
第二十四条 境外机构发生分立、合并、整体出售、撤资、解散或申请破产情形时，须报境内投资者审核批准，并及时进行清算，清理财产和各项债务、债务，同时办理境外国有资产产权注销登记。清理后归中方所有的财产、收入，按照国家有关规定，及时由其投资者足额收回，并报国家有关部门备案。
第二十五条 境外机构应执行企业、单位年度会计信息报告制度。境内投资者应如实、及时向财政（国有资产管理）和外汇管理部门报送境外机构年度会计报表。
第二十六条 境内投资者向境外投资，须按《国有资产评估管理办法》要求进行资产评估。资产评估应遵循独立、客观、公正原则，依照国家法律、法规和国家规定的标准、程序和方法进行。驻在国（地区）对资产评估有法律规定的从其规定。

第四章 效绩评价
第二十七条 财政部负责组织实施境外企业国有资产效绩评价、从总体上考核境外国有资产的经营情况。
第二十八条 境内投资者应按《国有资本金效绩评价规则》的要求，做好境外企业国有资产效绩评价工作；并向财政（国有资产管理）部门报告。
对境外非经营性国有资产，境内投资者重点是做好基础管理工作，考核其完好性和使用效率。
第二十九条 财政（国有资产管理）部门既要做好效绩评价办法实施情况的监督检查，又要做好本级政府管理的境外企业国有资产效绩评价工作，并将评价结果报送政府，同时抄送人事、党务管理部门，作为对企业经营者进行任免才奖惩的参考依据。
第三十条 为建立健全激励和约束机制，在财务数据真实可靠的前提下，境内投资者可以选择经营业绩显著的境外企业，对其经营者试行“期权”激励和约束办法，具体实施办法由财政部会同有关部门另行制定。

第五章 法律责任
第三十一条 财政（国有资产管理）部门及政府有关部门的公务人员由于工作失职、滥用职权或违反国家法律，造成严重后果，导致国有资产损失，应追究责任人员行政、经济责任直至刑事责任。
第三十二条 境内投资者违反国有资产管理和境外投资法规、制度，因下列行为导致国有资产流失和造成恶劣影响的，财政（国有资产管理）部门可根据不同情节给予通报批评，建议监察、审计部门立案审查，对责任人员可建议有关部门给予经济和行政的处分，触犯刑律的，移送司法机关依法追究刑事责任。
一、未经政府或政府授权部门批准擅自对外投资；
二、对所属境外机构国有资产总体情况和流失情况不掌握、不报告、不处理；
三、对所属境外机构不明确管理职能机构及其工作职责，造成管理失控；
四、未按规定程序批准和登记，擅自同意将其所机构国有资产向境外转移；
五、未经可行性论证，盲目决策，致使国有资产遭受损失；
六、向境外投资时，弄虚作假，逃避审批，擅自转移资产或不按规定进行资产评估；
七、对政府规定报告、备案事项不按要求报告或备案；
八、其他。
第三十三条 境外机构中方负责人，因下列行为导致国有资产损失的，财政（国有资产管理）部门会同政府有关部门根据不同情节给予通报批评或经济、行政处罚。重大案件可联合监察、审计部门进行立案审查。触犯刑律的，移送司法机关依法追究刑事责任。
一、不如实填报境外机构会计信息统计报表和对规定报告、备案事项不按要求办理，隐瞒真实情况；
二、不按规定办理境外产权登记手续；
三、未经政府有关部门批准或未办理有关法律手续，将国有资产产权以个人名义注册；
四、未经批准向外方担保，造成国有资产流失；
五、未按规定在境外发行股票上市；
六、未按规定权限处置国有资产；
七、逃避国家监督、检查，私立账户，转移资产；
八、发生境外人员携款潜逃事件，造成资产损失；
九、其他。

第六章 附则
第三十四条 国务院有关部门、各省、自治区、直辖市、计划单列市财政（国有资产管理）部门，可根据本办法制定补充规定或实施细则，报财政部备案。
第三十五条 本办法发布前关于境外国有资产管理的行政规章与本办法相抵触的，以本办法为准。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。