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浅谈房屋租赁合同终止后添附物的处理

安徽明和律师事务所王明水

〔内容提要〕由于我国《物权法》对添附制度未作规定，而相关法律、法规及司法解释规定又过于简单笼统，导致司法实践中对房屋租赁合同终止后添附物的处理尺度
不一，本文努力从动产与不动产附合的原理入手，提出了处理房屋租赁合同终止后添附物的原则。
关键词： 房屋租赁 添附物 处理原则

在处理房屋租赁合同纠纷中，常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定，加之法律、法规规定比较原则，处理起来比较棘手，致使对添附物的处理各地尺度不一，直接影响当事人的切身利益。对此，笔者仅就房屋租赁合同终止后如何处理添附物的问题，作点肤浅的探讨。
一、关于房屋租赁活动中添附物范围
何谓房屋租赁活动中的添附物、添附物包括哪些方面，现有法律并无明确规定。笔者认为，房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面，即装修物（或称对租赁物的改善）和增设物（或称增设他物）。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，因此，笔者认为，应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、添附的法律含义
在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。附合是添附中最主要的一种形式，是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。动产与不动产附合需要具备以下条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设备设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。根据上述附合原理，实践中常把房屋租赁活动中的添附物，界定为附合于房屋并与房屋融为一体不可分离的装修和增设物，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值，不包括可以拆除，又不影响自身价值的增设物
三、我国现行法律对处理添附的有关规定及其缺陷
添附是财产所有权取得的一种形式，也是物权变动的一项重要规则，是物权法的范畴，但我国物权法对此没有规定，现有的法律、法规规定过于原则简单，主要有：
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”
3、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”
从上述规定不难发现，现有法律对关于房屋租赁纠纷中添附物的处理的规定比较笼统简单，如最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条中只有财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，如果财产所有人不同意附合，其添附物怎样处理没有规定。而《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》对添附物的处理并未涉及。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，而我国物权法对添附制度未作规定，不能不说是一种遗憾。
四、 司法实践中对房屋租赁合同终止后处理添附物应把握的原则
由于我国《物权法》对添附制度未作规定，《民法通则》对增添物的处理也没有直接规定，我国《合同法》第223条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条、《城市房屋租赁管理办法》第23条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房屋租赁纠纷中此类问题的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的添附物及其补偿时，应坚持下列原则：
1、当事人约定原则。适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为，对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》（下称《意见》）第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。
在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时，如原租赁合同属非正常终止（如合同无效或被解除），即使当事人事先约定了具体处理条款，笔者认为也不能按约定处理，因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，是附条件约定，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危及无过错方的利益。
2、侵权责任原则。适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得承租房屋的使用权，在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第223条规定：“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“…因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：“…没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除”。上述规定是侵权责任原则的主要依据。
3、过错责任原则。在承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。
（1）租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。
（2）租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。
（3）合同无效或被撤销，应当根据《民法通则》第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。
4、公平原则。因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。


参考书目
①吕伯涛：《适用合同法重大疑难问题研究》 人民法院出版社2001年版。
②陈龙业：《物权法百问通●财产取得与保护》 中国法制出版社2007年版。
③陈国强：中经法案《物权法》、《物业管理条例(修订版)》案例读本中国经济出版社2008年版

河北省人民政府


河北省教育厅关于乡、村初中、小学管理试行办法
河北省人民政府



遵照省委、省政府《关于印发高扬同志〈关于办好农村中小学的意见〉的通知》精神，我省广大农村正在进行中小学管理体制改革，把半国办、半民办、而以国办为主的乡、村初中、小学逐步划归乡、村来办。为了切实把乡、村初中、小学办好，根据各地农村教育改革的实践经验，特
制定乡、村初中、小学管理试行办法。
农村初中、小学管理总则
（一）乡、村初中、小学是乡、村集体举办的学校。根据统一计划、分级管理的原则，把责、权、利结合起来。乡负责管理初中，也可以管理中心完小；村负责管理小学；联办学校由联办村共同管理。县教育行政部门除了办好直属的高中、农业中学、职业中学、县师范、示范性初中以
及其他教育事业外，按照国民经济的发展计划，指导和帮助乡、村办好初中和小学。
（二）乡、村初中、小学是我国社会主义学校教育体系的重要组成部分，必须贯彻执行党和国家的教育方针、政策、法令以及教育事业发展计划，执行教育部颁发的教学大纲、教学计划和上级教育行政部门的有关规定。
（三）乡、村初中、小学是建设农村社会主义精神文明的重要阵地，是培养新一代农民和现代化建设人才的基础教育。乡、村党政必须按照党的十二大的要求，把办好乡、村初中、小学列入重要议事日程，加强领导，切实办好。
乡党委对学校的领导主要是政治思想领导。要经常检查知识分子政策的落实情况，组织教师学习党的文件，关心他们思想政治上的进步，做好在教师中发展党员的工作。学校的党员要单独建立支部，直属乡党委领导。
（四）乡、村教育委员会是在乡、村党政领导下和县教育行政部门指导下管理乡村学校的机构。它应有广泛的群众性。除了乡、村党政领导、文教专职干部和学校负责人参加外，要吸收热心教育的在乡、村有威望的人员参加，以便充分反映广大群众的意愿和要求。凡属管理学校中的重
大问题，要经教育委员会集体研究解决。
乡、村教育委员会的职责
（一）按照新时期的总任务，宣传办好农村中小学教育的重大意义，使广大干部群众经常关心学校，形成重视教育、尊重知识、尊重教师的良好社会风气。
（二）动员适龄儿童入学，协助学校巩固在校学生。
（三）协助乡、村政府筹集教育资金。管理、使用好教育资金，保证学校的经费开支。乡、村筹集的中小学教师的工资和学校经费，一律交乡教育委员会统一管理，存入信用社，按村分户立帐，由乡教育委员会按月发放。
（四）努力改善办学条件。有计划地修建校舍，购置课桌凳，力争尽快地实现“校校无危房、班班有教室，学生人人有课桌凳”；已经达到这个要求的，要尽快实现校舍、课桌凳的标准化，并增加图书、仪器、文体器材及其他教学设备，保证教学的需要。
（五）同县教育部门协商招聘教师，检查和帮助有关方面兑现招聘合同。努力改善教师的工作条件和生活条件，帮助他们解决实际困难，使他们集中精力搞好教育教学工作。
（六）维护学校的正常教学秩序，按照省教育厅、省公安厅的联合通告，排除对学校正常秩序的任何干扰，杜绝随意停课的事故。
（七）检查了解学校教育、教学工作；听取社员群众对学校工作的意见，及时向学校反映；依靠学校领导和教师解决教育教学工作中存在的问题。对教学领域的问题，要尊重教学指挥系统的意见。对学校干部、教师的缺点、错误，采用适当方式予以帮助；对问题比较严重，需要进行组
织处理的，及时向乡村党政领导和县教育行政部门反映，提出处理建议。
（八）要有年度和学期工作计划。定期向乡、村党政领导报告工作，向县教育行政部门汇报学校工作的有关情况。
县教育行政部门的任务
（一）适应农村中小学体制改革的新情况，大力改进工作方法和工作作风，改善和加强教育行政工作。充分发挥乡、村教育委员会的作用，调动广大干部群众办学的积极性，把农村教育办活。
（二）管理好列入教育事业编制的人员。做好自然减员的补充，高等、中等师范院校毕业生的派遣等工作。有关国办教师和民办教师的整顿、考核、招聘、晋升、奖惩等工作，由县教育行政部门商同乡、村教育委员会办理，以县教育部门为主。要保证教师工作岗位的相对稳定，在招聘
合同有效期内一般不要调动；特殊情况需要调动的，由县教育行政部门和乡、村教育委员会共同做好有关方面的工作。
（三）负责培训提高乡、村中小学教师。要制订教师培训规划和具体措施，加强教师培训工作，帮助教师提高政治思想水平和文化、业务水平。
（四）加强县教育研究室的工作，建立和健全教学指挥系统，指导乡、村学校搞好教学，不断提高中小学教学质量。
（五）制订全县改善办学条件规划，制定校舍和课桌凳的标准，督促检查、推动乡、村改善办学条件。
（六）帮助乡、村教育委员会提高管理水平。有计划地举办学习班、讲座，组织经验交流，帮助乡、村教育委员会成员了解党和国家的教育方针、政策，熟悉管理学校的业务，掌握教育规律，做好管理学校的工作。
（七）深入乡、村学校，调查研究，总结推广办学经验，解决出现的新问题，帮助办好学校。
（八）管理国拨教育经费，按照上级政府的规定，合理使用体制改革后收回的经费，认真做好对困难乡、村的补助，每年有计划地储存一定数量的教育基金，以便保证灾年乡、村学校的经费开支。



1984年4月5日