中华人民共和国政府和印度共和国政府卫生和医学科学合作协定
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中华人民共和国政府和印度共和国政府卫生和医学科学合作协定
中华人民共和国政府和印度共和国政府卫生和医学科学合作协定
（签订日期１９９４年９月３日 生效日期１９９４年９月３日）
中华人民共和国政府和印度共和国政府（以下简称“双方”），考虑到两国在医疗卫生特别是传统医学方面从原则到实践有许多相似之处，认为知识和思想的交流会加强两国的友好关系，为了发展双方在卫生和医学科学领域的合作，达成协议如下：
第一条 双方将根据各自国家法律规定，在平等互利的基础上促进和发展卫生和医学科学领域的合作。
第二条 双方的合作将首先在下列领域内进行：
——传统医学，包括瑜伽和针灸；
——药理学和制药学，包括质量控制和ＧＭＰ方法；
——传染病和寄生虫病；
——妇幼保健和计划生育；
——劳动卫生和职业病；
——热带医学。
第三条 双方的合作将以下列方式进行：
（一）交换医药信息资料及最新成就；
（二）互派卫生和医学专家代表团；
（三）共同实施科研合作计划，包括证实特定药品的临床试验和这些药品在两国的合作；
（四）派遣专家参加对方举办的国际性会议；
（五）共同举办研讨会、学术会和工作会议。
第四条 双方互派不超过三十人周专家进行工作和研究。派遣方尽可能在专家派出前三个月，将派出人员的个人简历含语言情况通知对方。接待方应就对方专家访问日期及时作出答复。
第五条 双方将在不付外汇的对等基础上进行上述活动。由派遣方支付专家到达对方国家首都的往返国际旅费，接待方支付在其境内的交通费、食宿费及与访问有关的杂费。
第六条 根据本协定派出的人员，如在对方国家逗留期间患急病或遇意外事故，接待方应提供必要的免费医疗。
第七条 为落实本协定，双方将成立一个常设工作组，讨论和制订具体执行计划。该工作组将定期轮流在两国举行会议。
第八条 中华人民共和国卫生部和印度共和国卫生和家庭福利部负责执行本协定。
第九条 本协定自签字之日起生效，有效期为五年。如在期满前六个月，任何一方均未以书面形式通知另一方终止本协定，则本协定自动延长五年，并依此法顺延。
本协定于一九九四年九月三日在北京签订，一式两份，每份均用中文、印度文和英文写成，三种文本同等作准，如对文本的解释发生分歧，则以英文文本为准。
中华人民共和国政府 印度共和国政府
代 表 代 表
陈敏章 （签字） 尚卡拉南德（签字）
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论我国农村金融组织体系的现状、存在问题及对策
殷 武
（西北政法学院 西安 710063）
【摘要】 我国农村金融组织体系包括正规性金融组织与非正规性金融组织两大类。目前它存在诸多问题，如四大国有商业银行正在淡出农村金融市场、农发行的政策性金融功能弱化、合作金融的“互助共济”性的缺失及非正规金融组织中的高利贷。现阶段为了适应农村经济发展新形势的客观需要，必须在坚持“五农原则”的基础上建立以政策性金融组织为基础、合作金融组织为主导、商业金融为发展方向的分工协作的农村金融组织新体系。
【关键词】 农村金融组织 正规性金融组织 非正规性金融组织
存在问题 对策
一、 问题的提出
农村、农业和农民即所谓的“三农”问题，始终是中国的根本问题，也是中国历届政府必须关注与解决的问题。如果“三农”问题不解决，我国实现小康社会的理想蓝图将成一纸空文。《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》再次把农业和农村问题作为中央第一号文件下发，也说明了这个问题的严重性，充分体现了当前我国政府把解决“三农”问题作为在新形势下经济工作重中之重的战略意图和远见卓识。而诸多“三农”问题的解决，核心是增加农民收入，实现途径是培育和完善农村要素市场、推动农村劳动力转移，保持农业的稳定、持续发展，农村经济发展，所有这些都直接或间接依赖于农村金融的发展和支持。70年代末期以来，农村金融改革在政府主导下围绕农村金融组织更好地服务“三农”这一中心而展开，包括恢复农业银行(1979年)、扩大农村信用社自主权(80年代中期-90年代中期)、创立农业发展银行(1994年)、农村信用社与农业银行脱钩(1996年底)、促使农业银行成为真正的商业性金融企业、取缔农村合作基金会(1999年)、恢复农村信用社合作金融组织(1996-2001年)、2003年下半年开始的农村信用社明晰产权和完善管理体制的改革等，基本确立了农村金融主体运作的基本规范，建立了农村金融市场框架。农业发展需要金融的支持，但从1999年金融体制改革以来，四大国有商业银行基本取消了县一级分支机构的放贷权，只保留了吸储功能；占据大片农村金融市场的邮政储蓄也只吸储不放贷，使得本来急需资金支持的广大农村得不到现有国有商业银行的支持的同时，农村资金通过银行、信用社和邮政储蓄等渠道流反而流向城市，严重阻碍了农业、农村经济的发展和农民福利改善。而WTO的加入使我国农业面临着严峻的生存挑战，外资金融机构的进入，必将以其资金、技术上的优势占领我国的农村金融市场，这将直接威胁到我国农村金融体系的存亡；而金融业存在的诸如农村金融组织不能完全成为独立的市场主体、承受着较沉重的不良资产、缺乏有效率的企业治理结构和竞争政策、金融机构享受着来自政府的隐含担保等导致的中国农村金融供求结构问题也必将面临全面的改革与转轨。因此，要很好解决“三农”问题，就必须关注和研究我国农村金融组织，这在目前有着十分重要的理论和实践价值。
本文的目的仅在于通过我国农村金融组织发展历史的回顾，针对我国农村金融组织体系发展现状，分析其存在的问题，并提出解决这些问题的对策。
二、 我国农村金融组织发展的历史
自1979年我国开始经济体制改革以来，农村金融体制伴随着整个农村经济、金融市场化的发展进行了一系列的改革。农村金融组织体系包括正规性金融组织和非正规性金融组织，二者在发展过程中有先有后，有些机构是同时产生的。
（一）正规性金融组织的发展过程
正规性金融机构即受央行和银监会监管的那部分金融组织，主要包括：中国农业发展银行、中国农业银行、农村信用合作社、农村商业银行、农村邮政储蓄机构、农业保险机构等。
正规性金融组织的发展大抵经历了以下两阶段：第一阶段：（1979～1996年）围绕服务“三农”，改革农村金融体制，形成了包括商业性、政策性、合作性金融组织在内的正规金融组织为主导的农村金融机构体系。这一时期农村金融组织得以恢复。以工商企业为主要服务对象的中国农业银行于1979年恢复，其后随着改革的进行，市场化步伐的加快，开始全面推经营目标责任制，集中管理贷款的审批权限等。在农村金融体制改革中，实现农村政策性金融与商业性相分离的重大措施之一是1994年成立中国农业发展银行。作为政策性银行，中国农业发展银行的业务也不直接涉及农业农户，主要任务是承担国家规定的政策性金融业务并代理财政性支农资金的拨付，包括为农副产品收购，农业基本建设和农业综合开发等政策性业务提供贷款，对支持整个农业开发和农业技术进步、保证国家农业政策的贯彻实施。1984年国务院批转了中国农业银行《关于改革信用社管理体制的报告》，提出把农村信用社真正办成群众性的合作金融组织，在农业银行领导、监督下，独立自主地开展存贷业务。成立了农村信用社的县级联社。其后进行农村信用社商业化改革，根据1996年《国务院关于农村金融体制改革的决定》，从该年起农村信用社改由中国人民银行进行监管，中国农业银行不再对农村信用社行领导管理，金融监管由中国人民银行承担。农村信用社是分支机构最多的农村正规金融机构，分支机构遍及几乎所有的乡镇甚至农村，也是农村正规金融机构中唯一一个与农业农户具有直接业务往来的金融机构。第二个阶段： 1997年至今的四大商业银行逐渐退出农村金融市场，农村金融组织体系面临重构的选择。亚洲金融危机后，在金融体制改革深化的过程中，各国有商业银行进行了以业务流程为核心的重组，包括农业银行在内的国有商业银行开始日渐收缩县及县以下机构，对基层分支机构进行了撤并，退出了县域范围，重点转向了城市；基层营业机构的贷款审批权和财务权上收，业务重点放在大城市、大企业、大项目上，较少考虑农村经济的发展对金融的需求。作为政策性金融机构的中国农业发展银行由于业务的单一而无法实现其政策调节农村经济的目标，发挥其政策性金融机构的职能。作为合作性金融机构的农村信用合作社也缺乏合作性，具有浓厚的“官办”色彩，也越来越远离农民，资金向城市倒流。在其它农村正规金融机构中，农村商业银行属于股份制银行，目前只有2001年底由原来的农村信用社改造而成张家港、常熟和江阴农村商业银行三家。农村邮政储蓄机构，数量庞大，遍布城乡，业务发展迅速，上活跃了农村经济。我国农业保险发展滞后， 中国人民保险公司于1982年就开始承办农业保险业务，商业保险机构的农业保险业务极度萎缩，远远不能满足农村经济发展和农业产业化。
（二）非正规性金融组织发展历史
非（准）正规金融组织是指组织或活动处于央行或者银监会监管之外从事金融交易、贷款和存款行为的农村金融机构。非（准）正规金融即是民间金融，主要有：农村合作基金会、经济服务部、金融服务部、各种合会、私人钱庄。
非（准）正规性金融组织的存在，是我国农村金融机构失衡、金融二元性的重要表现。改革开放以来，我国农村民间金融一直受到打击和排挤。在中国农村正规金融制度安排难以满足农村金融需求的情况下，非正规金融组织对扩大农村生产经营资金、活跃农村金融市场、提高金融效率、尤其是促进农村个私经济发展等方面起了积极作用。农村合作基金会自1984年在少数地区试办以来，得到政府的大力支持，在全国发展很快。从性质上来讲，它不是一个真正的金融机构，而是一个社区性金融系统的补充，对于协调农村闲散资金，缓解农村资金供求不平衡的矛盾有一定的积极作用。从90年代中期开始，随着农村金融体制改革的重心逐渐向对正规金融机构的商业化转变，中国人民银行开始加大了对非（准）正规金融组织和活动的管制力度。为了消除对农村信用合作社竞争冲击，1997年农村合作基金会被合并、关闭；随后1998－1999年，被彻底解散。除农村合作基金会外，非正规性金融体系主要由亲友之间的个人借贷行为、个人和企业团体间的直接借款行为、经济服务部、金融服务部、高利贷、各种合会、私人钱庄等组成。经济服务部、金融服务部也是类似于信用合作组织，基本上均被取缔。根据国务院1998年7月颁布的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》，除部分小额信贷、不计息的亲友借款之外，其他非正规性金融组织或者活动均属于非法，从而结束了非（准）正规金融的有组织状态。
三、 我国农村金融组织体系的现状及存在的问题
经过近20多年的农村金融体制改革，现阶段我国农村金融组织体系下1：
（本图摘自：章奇，《农村金融现状与政策分析》http://jlin.ccer.edu.cn）
1、正规金融机构（组织）现状及存在的问题
（1） 中国农业银行，在农村金融市场中居四大国有商业银行的主导地位。随着四大国有商业银行逐渐退出农村金融市场，中国农业银行的农村金融主导地位开始弱化，存在：①产权主体虚化，使代理成本过高、效益低下，迫使农业银行不愿意在经济条件薄弱的农村开展业务。②1996年以后农业银行开始走商业化道路，商业银行的“盈利性、流动性、安全性”的经营原则与农业生产的“高风险性、分散性、波动性、长期性 ”向背；农业银行将农业资金从以农业为主转为以工商业并举，竞争视角从农村转向城市，以获取足够的资金来源及高额回报，使得农村金融市场本来就很少的国有资本变得更为稀缺。
（2）中国农业发展银行，它的主要任务是承担国家规定的政策性金融业务并代理财政性支农资金的拨付。随着农村市场化改革的不断深入，农发行的作用是十分有限的，主要存在以下问题：①作为政策性银行，其资金来源于财政拨款，长期以来资金拨付有限，且资金不能按时到位，有时不得不向央行借款，使筹资成本上升，制约了农业发展银行的发展。②对农业发展银行实行“独立核算、自主保本经营、企业化管理” 与农业发展银行承担的农村政策性银行的职能存在一定的矛盾。③业务单一，仅在农产品的收购、储备、调销等纯政策性方面发挥作用。
（3）农村信用合作社， 96年按国务院的规定，农村信用合作社与农业银行“脱钩”，恢复合作金融性质，全部基层信用社为一级法人，但目前并没有实质的进展，主要存在：①绝大多数信用社是在原信用社的基础上进行改革，历年来的积累与亏损由谁享有与承担，是由国家、农业银行、老社员还是新社员，很难界定清楚2。②合作社缺乏合作性质。随着合作社制度的变迁，合作社的互助共济性正在淡化，“官办”色彩浓厚，农民缺乏入社的积极性，农民也很少是信用社的社员，信用社的民主管理更是形同虚设。③信用社为农村社员服务的范围非常有限，经营的自负盈亏，追求自身利益的最大化的商业倾向，使得资金向收益相对高的城镇或非农部门流动，真正需要资金贷款的农户难以得到金融支持，农村信用社离农民越来越远。农村信用社使得城市资金不但不能有效地流入农村，实现工业反脯农业，反而农村资金却流向城市，造成农业、农村的发展和农民福利改善的严重滞后。
（4）农村商业银行，全国数量较少，它存在的问题是：①它尚处于初始发展阶段，人们的认识尚不全面，具体的经营中表现为制度不健全，运行不规范。②农村商业银行的资本不足及所涉业务的自然脆弱性，使其经营发展天生具有局限性，发展空间很大，但愿意投入的主体很少，对从事农业的资金投入缺乏政策、法律上的倾斜保护。
（5）农村邮政储蓄机构，客观上活跃了农村经济，但存在着严重的制度缺陷：（1）在业务上它只吸收存款，把储蓄资金转存入中央银行，以转存利率与吸储利率差额作为其收益来源，对外不办理贷款业务，无法满足农户的贷款需求。（2）它通过吸收存款，存于央行赚取利润，将农村仅有的资金“倒流” 城市，使本来就紧张而缺乏的农村金融供给市场更加恶化，影响了农村经济的发展。（3）性质不明，监管不力。邮政储蓄局属于邮政部门的内设机构，而邮政储蓄网点又属于金融机构，央行的监管很难实施。
（6）农业保险机构，中国农业目前仍然主要依靠两种传统的农业风险保障途径3：民政主管的灾害救济、中国人民保险公司以商业方式推进的农业保险。农业保险组织主要存在的问题有：（1）灾害救济的手续繁杂、面窄、水平低、且难以监管；（2）农业保险的承保率低下、高赔付率、经营亏损严重、业务量较少。
2、非（准）正规金融机构（组织）现状及存在的问题
非正规金融组织和融资活动一般规模小，比较隐匿、分散，它使借款者的生产经营成本上升，竞争力下降，影响了农村经济主体的发展后劲，主要存在以下问题：
（1）农村合作基金会， 1997年整个农村合作基金会开始被解散并清算。目前依然有一些地区存在农村合作基金会，存在的问题主要有：①由于现在禁止它的存在，私下它照常经营且存在严重的高利贷问题。②农村合作基金会的资金明显来源不足、不明，它的筹措资金的能力较差。③由于法人主体严重缺失，责任承担上难以保证。④农村合作基金会游离于央行和银监会的监管之外，金融风险巨大。
（2）除农村合作基金会外，其他非正规金融机构如经济服务部、金融服务部、各种合会、私人钱庄等与正规性金融相比，在组织方式、运作机制、对当事人的约束等方面具有许多不规范的特征4：①组织制度不规范。②内部经营管理混乱，没有建立严格的内控制度、财务管理制度、贷款程序的一系列制度，不提取存款准备金及呆帐准备金。③相当一部分信用活动不规范，一些民间组织从一开始就有先天的痼疾，高息揽存，盲目贷款，逃避金融监管。
总之，现阶段我国农村金融组织体系的现状与存在问题是正规性农村金融组织严重不足，中国农业发展银行未能承担其扶持农村经济和推动农村经济结构调整的重任6，国有商业银行结构性市场退出和农村民营金融的市场进入不相匹配7，农村合作金融名不副实8。非（准）正规金融组织在发展中也出现严重问题，私人借贷在农村相当活跃但弱点也相当突出5；
四、解决我国农村金融组织体系的存在问题的对策
针对上述我国农村金融组织体系的现状及存在的问题，为了适应农村经济发展新形势的客观需要，必须对我国现有的农村金融组织体系进行重构。当然，重构并不是要求完全的彻底的抛弃原有的农村金融组织体系，那样作是不现实的，而只能是在批判继承的基础上制度创新。因此，笔者认为，现阶段应坚持“五农原则” ——务农、支农、助农、促农和富农的原则，建立以政策性金融组织为基础、合作金融组织为主导、商业金融为发展方向的分工协作的农村金融服务组织体系。具体包括以下方面：
1、重新界定中国农业发展银行的政策性金融业务范围，增加资金投入，
充分发挥其政策性金融机构的职能。“三农”问题致关重要，政府的责任重大，在农村金融问题上更应首当其中。首先针对农业发展银行业务单一，难以发挥政策性金融的职能的局面，应重新界定它的业务范围；要根据国家农业政策在作好收购资金封闭管理的同时，积极开展以下业务9：一是支持农田水利基本建设，技术改造、改善农业生产条件，提高农业综合生产能力；二是支持农村开发和基础设施建设，促进地区平衡发展，提高农民的生活质量、提高农村社会化、现代化建设水平；三是支持农业产业化和土地适度规模经营，抓住重点企业项目进行支持，加快农业产业化进程；四是全面支持贫困地区人口尽快脱贫解困。紧紧团结稳定地解决农村剩余劳动力就业问题，稳定地增加农民收入的目标，重点支持有助于直接解决温饱的种植业、养殖业和农副产品为原料的加工业。其次，加大财政投入规模，使农业发展银行的资本金充足。最后，加快农业发展银行管理的各项立法，使各项金融政策能更好地贯彻落实。
2、中国农业银行要加强对农村市场有效金融需求的服务。在经济较发达地区，农行应设立更多的金融产品，扩充服务功能，发挥对农村经济强有力的拉动作用。
3、合作金融应作为我国农村金融组织的主要形式。 目前虽尚无统一可行的办法，但不宜“一刀切”。笔者认为，应根据我国农村经济发展不平衡的国情现实，建立多种形式的农村合作金融组织。（1）恢复农村合作社的合作金融的本来面目。坚持在自愿互利的基础上，按照通行的合作原则建立相互协作、互助互利的“合作性”资金融通机构，真正体现自愿性、互助共济性、民主管理性、非盈利性。（2）农村合作金融机构的业务范围应界定为：为集镇和农村、农户、其他小生产者、乡镇企业提供资金融通，优先安排对农村种植业、养殖业的贷款业务。（3）在经济基础条件较好、资金吞吐量大的东部地区，可将原有的农村信用社按照公司法的要求改组为具有法人资格的农村合作银行，满足该地区对金融服务的高层次的需求，弥补国有商业银行退出该地区农村金融市场的空缺。（4）在其他地区建立具有法人资格的县级信用社，在乡镇建立信用分社，在村级建立信用合作所，实行自上而下的管理；由同级的人民银行对其进行监管。（5）对现存的农村基金会予以取缔，按属地原则并入县级信用社。（6）制定“合作金融法”对农村合作金融加强监管，目前的时机已经成熟。只有这样，才能使合作金融回归本来面目，真正走进农村、走近农民；才能成为农民需要的金融。通过农村金融改革的逐步推进，把农村信用合作社逐步办成为农民、农业和农村经济发展服务的地方金融机构，能够更好地支持农村经济构调整，增加农民收入。
4、增设新型农业保险组织，提高农业抗风险能力。（1）建立县一级的具有法人地位的农业保险股份合作公司；将合作社制度与公司制度融为一体，合作制以体现互助共济性，公司制保证其制度的先进性与责任的有限性；该公司由农户、其他小生产者、乡镇企业等人股及部分国家财政投入，国家的投入不能超过30%，即不占控股地位，否则有承担绝对责任之嫌。（2）在省一级建立农业保险股份公司；由各县级的农业保险股份合作公司按其总资本的8%投资入股，省级财政也投入拟设公司约30%的资本。同时农业保险股份公司按8%对各县级的农业保险股份合作公司承担再保险责任。
5、改造现有邮政储蓄制度，堵截农村资金“倒流”，为农村金融市场“造血”。针对农村资金“倒流” 城市问题，要从根本上解决，必须对现有邮政储蓄制度进行改造，可以做到：（1）对于经济发达、邮政储蓄业务量大的地区，在管理规范的基础上，将原有的邮政储蓄部门改组为邮政储蓄银行；它以从事储蓄、汇兑、代理等业务，所揽资金一律不再转存人民银行收取率差，并且，必要时国家财政可以给予邮政储蓄银行适当的补贴。（2）对于经济不发达、邮政储蓄业务量较小的地区，在县一级将邮政储蓄部门并入信用社统一管理，或成为信用社的分支机构。只有这样，才能为农村金融市场“造血”，将大量的闲散的储蓄资金“存”于农村金融市场。
6、建立中小农业担保公司。为促进农业的生产，满足农村资金需求者贷款担保的需要，现阶段应采取多种形式鼓励农民、农户、其他小生产者、乡镇企业创设中小农业担保公司，可以做到：（1）允许农民以自留山和自有的林木经评估后投资入股设立农业担保公司；（2）立法上设立专门条款，降低设立中小农业担保公司的最低注册资本金的要求，定为5万元人民币；工商登记机关应对该类农村的中小农业担保公司发放有明显标志的企业法人营业执照，给交易相对人以提示。（3）对于中小农业担保公司可以给予一定时期的适当的税收优惠政策。（4）完善对担保机构的监管机制。急需出台监管框架，以防范相关的金融风险。
上海市人民政府
上海市公有住宅售后管理暂行办法
上海市人民政府
（1994年12月17日上海市人民政府发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布 2001年1月9日发布的上海市人民政府令第95号将本文废止）
第一章 总 则
第一条 （目的和依据）
为了加强本市公有住宅出售后使用、维修的管理，根据国家和本市有关房产管理的规定，制定本办法。
第二条 （有关用语的含义）
下列用语在本办法中的含义：
（一）业主，是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。
（二）自用部位，是指单元房屋内业主自用的客厅、房屋、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园（含围墙）以及室内墙粉饰等部位。
（三）自用设备，是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶、各类表具等设备。
（四）共用部位，是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
（五）共用设备，是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共用照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。
（六）公共设施，是指住宅区域内业主共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。
（七）房屋承重结构，是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
第三条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内按照《关于出售公有住房的暂行办法》向个人出售的公有住宅。
第四条 （主管部门）
上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市公有住宅售后管理的行政主管部门。
区、县房地产管理部门是本辖区公有住宅售后管理的行政主管部门，业务上受市房地局领导。
公用、市政、环卫、园林、规划、电力、邮电、民防等部门应当按照各自职责，做好住宅售后管理工作。区、县人民政府应当加强领导、检查督促，做好公有住宅售后管理的组织协调工作。
第五条 （售后管理原则）
公有住宅售后管理实行业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的原则。
第二章 管理组织
第六条 （业主管理组织）
一幢房屋公有住宅出售率达到30％以上的，出售单位应当在1个月内会同业主设立业主管理小组（以下称房管小组）；一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，应当设立业主管理委员会（以下简称管委会）。
住宅区域范围由住宅所在地的区、县房地产管理部门根据公共设施与房屋的相关程度、房屋总面积予以确定。
相对独立的一幢房屋也可以按幢设立管委会，行使管委会和房管小组的职责。
第七条 （房管小组成员）
房管小组成员应当具有完全民事行为能力，由本幢房屋内业主协商或者选举产生。房管小组组成人数应当为3人以上的单数。
第八条 （房管小组的职能）
房管小组具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的管理；
（二）听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的提议和意见；
（三）决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集；
（四）决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；
（五）协助调解房屋使用、修缮纠纷；
（六）执行业主代表大会和管委会作出的决定；
（七）督促业主遵守业主公约和房屋使用公约。
第九条 （业主代表大会的召开）
一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，住宅所在地的区、县房地产管理部门和售房单位应当在1个月内组织召开第一次业主代表大会。
管委会设立后，业主代表大会每年至少召开一次。
经15％以上业主代表提议，管委会应当在接到该提议后15日内就所提议题召开临时业主代表大会。
业主代表大会必须有半数以上业主代表出席才能举行。
第十条 （业主代表大会代表）
业主代表大会代表由本住宅区域内房管小组成员组成，每位代表享有平等的表决权。
第十一条 （业主代表大会的职权）
业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会成员；
（二）听取并审议通过管委会工作报告；
（三）决定本住宅区域内有关业主共同利益的重大事项；
（四）审议通过业主公约和管委会章程；
（五）改变或者撤销管委会作出的不当决定；
（六）监督管委会工作。
第十二条 （管委会的成立）
第一次业主代表大会选举产生管委会成员，应当报住宅所在地的区、县房地产管理部门办理登记，并提交下列材料：
（一）设立管委会的登记申请书；
（二）管委会章程；
（三）管委会成员名单；
（四）办公场所证明文件。
区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起15日内完成登记工作；对不符合本办法规定条件的，不予登记，并作出书面决定。
管委会成员每届任期2年，可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为兼职也可以为专职。
第十三条 （管委会的职能）
管委会具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本住宅区域内房屋的管理；
（二）召集、主持业主代表大会；
（三）负责向业主代表大会汇报工作；
（四）提出拟订或者修订业主公约、管委会章程的草案；
（五）决定选聘、解聘物业管理单位，代表业主与物业管理单位签订物业管理服务合同；
（六）管理住宅修缮基金；
（七）审议物业管理单位制订的年度修缮管理计划并监督其执行，审议住宅区域管理服务的重大措施；
（八）决定公共设施修缮基金和高层电梯、水泵更新基金的使用；
（九）督促业主遵守房屋使用公约和业主公约；
（十）法规、规章和管委会章程赋予的其他职能。
第十四条 （对有关决议、公约、章程的限制）
管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，不得与法律、法规、规章相抵触。
违反前款规定的，区、县房地产管理部门有权予以纠正。
第十五条 （物业管理单位条件）
从事住宅售后管理服务的物业管理单位须具备下列条件，并向工商行政管理部门办理登记注册，领取营业执照后方可开业：
（一）有符合规定的名称、组织机构、章程和固定的经营场所；
（二）具有10万元以上的注册资金；
（三）具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达到30％；
（四）法律、法规规定的其他条件。
物业管理单位应当在领取营业执照后的1个月内，向登记机关所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十六条 （房屋管理服务合同的订立和内容）
一个住宅区域应当由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后的管理服务。接受委托的物业管理单位必须与管委会签订房屋管理服务合同。
房屋管理服务合同应当包括下列内容：
（一）管理服务事项；
（二）管理服务权限；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务费用；
（五）管理服务期限；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他权利、义务。
房屋管理服务合同范本由市房地局制定。
房屋管理服务合同签订后，应当在15日内报区、县房地产管理部门备案。
第十七条 （物业管理基本内容）
下列事项由管委会委托物业管理单位进行管理服务：
（一）共用部位、共用设备的修缮和管理；
（二）公共设施的修缮和管理；
（三）社区服务配套设施的经营和管理；
（四）房屋修缮基金的财务管理；
（五）物业档案资料管理；
（六）委托管理服务的其他事项。
第三章 住宅使用管理
第十八条 （相邻住户关系准则）
相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、维修、环保等方面的关系。
在修缮共用设备时，有关相邻住户应当予以配合。因修缮造成相邻住户房屋或者设备损坏和其他财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。相邻住户阻挠修缮的，由房管小组协调处理；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。
第十九条 （房屋使用公约）
售房单位在出售公有住宅时，应当制定房屋使用公约。购房人应当在签订房屋买卖合同的同时，签署房屋使用公约。
房屋使用公约范本由市房地局制定。
第二十条 （业主公约）
业主公约是对本住宅区域全体业主具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面的共同行为守则。
业主公约范本由市房地局制定。业主代表大会可以根据本住宅区域的实际情况，参照范本制定业主公约。
业主公约须经业主代表大会通过后生效。
第二十一条 （房屋使用中的禁止行为）
房屋使用中禁止下列行为：
（一）擅自改动房屋主体承重结构；
（二）擅自在内天井、天井和庭园内搭建；
（三）擅自移装共用设备；
（四）占用共有部位、共用设备；
（五）侵占绿化地、损坏绿化或者围护设施；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十二条 （住宅改建）
业主改建房屋或者改变房屋主体承重结构，应当按规定向规划管理部门申领建设工程规划许可证；改建房屋或者改变房屋主体承重结构对相邻住户有妨碍的，还应当征得相邻住户的书面同意。
第二十三条 （住宅使用性质的改变）
第二层及第二层以上的住宅不得改变使用性质。
除前款规定外，改变住宅使用性质须符合下列条件，并经房屋所在地的区、县房地产管理部门批准：
（一）不影响房屋安全；
（二）不妨碍相邻住户的使用或者对相邻住户有妨碍但已征得相邻住户书面同意。
业主改变住宅使用性质从事经营性活动，须经区、县房地产管理部门批准后，方可向工商行政管理部门办理登记注册和申领营业执照。
第二十四条 （室内搭建）
室内搭建不得影响房屋安全、周围环境和市容观瞻。
第二十五条 （生活垃圾和粪便清运）
生活垃圾和粪便由环卫部门按规定负责清运。
第四章 住宅修缮管理
第二十六条 （修缮更新的责任和费用）
修缮责任的划分：
（一）自用部位、自用设备的修缮、更新责任，由单元房屋业主承担，费用由单元房屋业主自理。
（二）房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更新责任，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在住宅修缮基金中列支，但高层住宅电梯、水泵的大修更新费用在电梯、水泵大修更新基金中列支。
（三）公共设施的修缮、更新，按照公有住宅出售前的规定办理；其中道路、照明路灯、绿化地的修缮、更新费用在公共设施修缮基金中列支，不足部分在城市维护费中列支。
（四）社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任，由该设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支。
共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或者赔偿，费用由行为人承担。
第二十七条 （报修）
自用部位和自用设备的损坏，由单元房屋业主自行报修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修；公共设施的损坏，由管委会成员负责报修。
自用部位和自用设备的损坏，业主可以向该住宅区域的物业管理单位报修，也可以向其他修缮单位报修。
第二十八条 （物业管理单位的职责）
接受委托的物业管理单位，应当按房屋管理服务合同的约定，对自用部位、自用设备、共用部位、共用设备和公共设施进行修缮、更新和管理。
对业主的报修，物业管理单位应当当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮，并按标准收费。
第二十九条 （住宅修缮基金的筹集）
公有住宅出售后，应当建立住宅修缮基金。住宅修缮基金由售房单位和购房人在办理售房手续时按下列标准缴纳：
（一）多层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价6％的比例缴纳；高层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价12％的比例缴纳。
（二）购房人按所购房屋每平方米建筑面积成本价1.5％的比例缴纳。
住宅修缮基金不敷使用时，由房管小组按各单元房屋建筑面积比例向业主筹集。业主可以使用本人及其同住人的住房公积金支付住宅修缮基金。
公有住宅出售成本价标准，由市房地局会同有关部门拟订，报市人民政府批准后公布。
第三十条 （住宅修缮基金的管理）
住宅修缮基金以管委会的名义存入金融机构，利率不低于城乡居民存款利率。
住宅修缮基金应当按幢立账，按户核算。管委会可以委托物业管理单位管理具体账务。管委会成立前，住宅修缮基金由售房单位管理；管委会成立后，由售房单位转交管委会管理。
住宅修缮基金应当专项用于本幢房屋共用部位和共用设备的修缮、更新，不得挪作他用。
住宅修缮基金的收支情况，物业管理单位应当定期公布，并接受管委会和房管小组的监督。
第三十一条 （住宅转让及修缮基金的处理）
业主转让住宅应当报告房管小组，并办理户名变更手续。
业主转让住宅的，其缴纳的住宅修缮基金不予退还，继续用作该住宅的维修。住宅修缮基金中原个人缴纳的剩余部分，应当在房管小组和物业管理单位见证下予以结算，由受让方向转让方支付。
第三十二条 （电梯、水泵大修更新基金的筹集和管理）
高层住宅电梯、水泵大修更新基金由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用高层住宅电梯、水泵大修更新基金，由房管小组向管委会提出申请，经管委会批准后按规定列支。
管委会成立前，高层住宅电梯、水泵大修更新基金由房屋所在地的区、县房地产管理部门存入金融机构，设立专门账户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十三条 （公共设施修缮基金的筹集和管理）
公共设施修缮基金由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用公共设施修缮基金，由管委会会同物业管理单位编制年度计划，按规定列支。
在管委会成立前，公共设施修缮基金由房屋所在地的区、县房地产管理部门存入金融机构，设立专门账户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十四条 （住宅修缮的收费标准）
物业管理单位应当按规定公布住宅修缮的收费标准，并严格按规定收费。
第三十五条 （公用电费和电梯水泵运行费）
一幢房屋按本办法规定已成立房管小组的，在向供电部门办理手续后，其公用照明和高层住宅电梯、水泵的电费按居民生活用电标准核收。
高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房地局规定。
前款规定以外的公用电费应当按实结算，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例分摊。
第三十六条 （住宅管理费）
住宅管理费由物业管理单位管理人员经费、办公经费等构成。
住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理单位支付。
住宅管理费的收取标准由市房地局提出，经市物价局核定后执行。
第五章 法律责任
第三十七条 （擅自改建、搭建的处罚）
违反本办法第二十一条、第二十二条规定，擅自改建房屋或者改变房屋主体承重结构的，由规划管理部门按照城市规划管理的法律、法规、规章予以处罚。
第三十八条 （其他违法行为的处罚）
违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋所在地的区、县房地产管理部门予以处罚：
（一）擅自在内天井、天井和庭园内搭建，损坏围护设施的，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；
（二）售房单位不支付住宅修缮基金的，责令限期改正，并可处以1万元以上5万元以下的罚款；
（三）擅自改变住宅使用性质的，责令限期改正、恢复房屋使用性质，并可处以1000元以上1万元以下的罚款。
第三十九条 （违约处理）
物业管理单位或者管委会违反房屋管理服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可以要求另一方承担违约责任。
第四十条 （对不缴纳费用的业主的处理）
对不缴纳各项应缴费用的业主，管委会或者物业管理单位可以督促其缴纳；拒不缴纳的，管委会或者物业管理单位可以根据业主公约、房屋使用公约和管委会章程采取必要措施，也可以向人民法院提起诉讼。
第四十一条 （复议和诉讼）
当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第四十二条 （纠纷处理）
当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起诉讼。
第六章 附 则
第四十三条 （参照适用范围）
《关于出售公有住房的暂行办法》颁布前向个人出售的公有住宅的管理，参照适用本办法。
第四十四条 （应当用解释部门）
本办法的具体应当用问题，由市房地局负责解释。
第四十五条 （施行日期）
本办法自1995年1月1日起施行。
1994年12月17日
殷 武
（西北政法学院 西安 710063）
【摘要】 我国农村金融组织体系包括正规性金融组织与非正规性金融组织两大类。目前它存在诸多问题，如四大国有商业银行正在淡出农村金融市场、农发行的政策性金融功能弱化、合作金融的“互助共济”性的缺失及非正规金融组织中的高利贷。现阶段为了适应农村经济发展新形势的客观需要，必须在坚持“五农原则”的基础上建立以政策性金融组织为基础、合作金融组织为主导、商业金融为发展方向的分工协作的农村金融组织新体系。
【关键词】 农村金融组织 正规性金融组织 非正规性金融组织
存在问题 对策
一、 问题的提出
农村、农业和农民即所谓的“三农”问题，始终是中国的根本问题，也是中国历届政府必须关注与解决的问题。如果“三农”问题不解决，我国实现小康社会的理想蓝图将成一纸空文。《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》再次把农业和农村问题作为中央第一号文件下发，也说明了这个问题的严重性，充分体现了当前我国政府把解决“三农”问题作为在新形势下经济工作重中之重的战略意图和远见卓识。而诸多“三农”问题的解决，核心是增加农民收入，实现途径是培育和完善农村要素市场、推动农村劳动力转移，保持农业的稳定、持续发展，农村经济发展，所有这些都直接或间接依赖于农村金融的发展和支持。70年代末期以来，农村金融改革在政府主导下围绕农村金融组织更好地服务“三农”这一中心而展开，包括恢复农业银行(1979年)、扩大农村信用社自主权(80年代中期-90年代中期)、创立农业发展银行(1994年)、农村信用社与农业银行脱钩(1996年底)、促使农业银行成为真正的商业性金融企业、取缔农村合作基金会(1999年)、恢复农村信用社合作金融组织(1996-2001年)、2003年下半年开始的农村信用社明晰产权和完善管理体制的改革等，基本确立了农村金融主体运作的基本规范，建立了农村金融市场框架。农业发展需要金融的支持，但从1999年金融体制改革以来，四大国有商业银行基本取消了县一级分支机构的放贷权，只保留了吸储功能；占据大片农村金融市场的邮政储蓄也只吸储不放贷，使得本来急需资金支持的广大农村得不到现有国有商业银行的支持的同时，农村资金通过银行、信用社和邮政储蓄等渠道流反而流向城市，严重阻碍了农业、农村经济的发展和农民福利改善。而WTO的加入使我国农业面临着严峻的生存挑战，外资金融机构的进入，必将以其资金、技术上的优势占领我国的农村金融市场，这将直接威胁到我国农村金融体系的存亡；而金融业存在的诸如农村金融组织不能完全成为独立的市场主体、承受着较沉重的不良资产、缺乏有效率的企业治理结构和竞争政策、金融机构享受着来自政府的隐含担保等导致的中国农村金融供求结构问题也必将面临全面的改革与转轨。因此，要很好解决“三农”问题，就必须关注和研究我国农村金融组织，这在目前有着十分重要的理论和实践价值。
本文的目的仅在于通过我国农村金融组织发展历史的回顾，针对我国农村金融组织体系发展现状，分析其存在的问题，并提出解决这些问题的对策。
二、 我国农村金融组织发展的历史
自1979年我国开始经济体制改革以来，农村金融体制伴随着整个农村经济、金融市场化的发展进行了一系列的改革。农村金融组织体系包括正规性金融组织和非正规性金融组织，二者在发展过程中有先有后，有些机构是同时产生的。
（一）正规性金融组织的发展过程
正规性金融机构即受央行和银监会监管的那部分金融组织，主要包括：中国农业发展银行、中国农业银行、农村信用合作社、农村商业银行、农村邮政储蓄机构、农业保险机构等。
正规性金融组织的发展大抵经历了以下两阶段：第一阶段：（1979～1996年）围绕服务“三农”，改革农村金融体制，形成了包括商业性、政策性、合作性金融组织在内的正规金融组织为主导的农村金融机构体系。这一时期农村金融组织得以恢复。以工商企业为主要服务对象的中国农业银行于1979年恢复，其后随着改革的进行，市场化步伐的加快，开始全面推经营目标责任制，集中管理贷款的审批权限等。在农村金融体制改革中，实现农村政策性金融与商业性相分离的重大措施之一是1994年成立中国农业发展银行。作为政策性银行，中国农业发展银行的业务也不直接涉及农业农户，主要任务是承担国家规定的政策性金融业务并代理财政性支农资金的拨付，包括为农副产品收购，农业基本建设和农业综合开发等政策性业务提供贷款，对支持整个农业开发和农业技术进步、保证国家农业政策的贯彻实施。1984年国务院批转了中国农业银行《关于改革信用社管理体制的报告》，提出把农村信用社真正办成群众性的合作金融组织，在农业银行领导、监督下，独立自主地开展存贷业务。成立了农村信用社的县级联社。其后进行农村信用社商业化改革，根据1996年《国务院关于农村金融体制改革的决定》，从该年起农村信用社改由中国人民银行进行监管，中国农业银行不再对农村信用社行领导管理，金融监管由中国人民银行承担。农村信用社是分支机构最多的农村正规金融机构，分支机构遍及几乎所有的乡镇甚至农村，也是农村正规金融机构中唯一一个与农业农户具有直接业务往来的金融机构。第二个阶段： 1997年至今的四大商业银行逐渐退出农村金融市场，农村金融组织体系面临重构的选择。亚洲金融危机后，在金融体制改革深化的过程中，各国有商业银行进行了以业务流程为核心的重组，包括农业银行在内的国有商业银行开始日渐收缩县及县以下机构，对基层分支机构进行了撤并，退出了县域范围，重点转向了城市；基层营业机构的贷款审批权和财务权上收，业务重点放在大城市、大企业、大项目上，较少考虑农村经济的发展对金融的需求。作为政策性金融机构的中国农业发展银行由于业务的单一而无法实现其政策调节农村经济的目标，发挥其政策性金融机构的职能。作为合作性金融机构的农村信用合作社也缺乏合作性，具有浓厚的“官办”色彩，也越来越远离农民，资金向城市倒流。在其它农村正规金融机构中，农村商业银行属于股份制银行，目前只有2001年底由原来的农村信用社改造而成张家港、常熟和江阴农村商业银行三家。农村邮政储蓄机构，数量庞大，遍布城乡，业务发展迅速，上活跃了农村经济。我国农业保险发展滞后， 中国人民保险公司于1982年就开始承办农业保险业务，商业保险机构的农业保险业务极度萎缩，远远不能满足农村经济发展和农业产业化。
（二）非正规性金融组织发展历史
非（准）正规金融组织是指组织或活动处于央行或者银监会监管之外从事金融交易、贷款和存款行为的农村金融机构。非（准）正规金融即是民间金融，主要有：农村合作基金会、经济服务部、金融服务部、各种合会、私人钱庄。
非（准）正规性金融组织的存在，是我国农村金融机构失衡、金融二元性的重要表现。改革开放以来，我国农村民间金融一直受到打击和排挤。在中国农村正规金融制度安排难以满足农村金融需求的情况下，非正规金融组织对扩大农村生产经营资金、活跃农村金融市场、提高金融效率、尤其是促进农村个私经济发展等方面起了积极作用。农村合作基金会自1984年在少数地区试办以来，得到政府的大力支持，在全国发展很快。从性质上来讲，它不是一个真正的金融机构，而是一个社区性金融系统的补充，对于协调农村闲散资金，缓解农村资金供求不平衡的矛盾有一定的积极作用。从90年代中期开始，随着农村金融体制改革的重心逐渐向对正规金融机构的商业化转变，中国人民银行开始加大了对非（准）正规金融组织和活动的管制力度。为了消除对农村信用合作社竞争冲击，1997年农村合作基金会被合并、关闭；随后1998－1999年，被彻底解散。除农村合作基金会外，非正规性金融体系主要由亲友之间的个人借贷行为、个人和企业团体间的直接借款行为、经济服务部、金融服务部、高利贷、各种合会、私人钱庄等组成。经济服务部、金融服务部也是类似于信用合作组织，基本上均被取缔。根据国务院1998年7月颁布的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》，除部分小额信贷、不计息的亲友借款之外，其他非正规性金融组织或者活动均属于非法，从而结束了非（准）正规金融的有组织状态。
三、 我国农村金融组织体系的现状及存在的问题
经过近20多年的农村金融体制改革，现阶段我国农村金融组织体系下1：
（本图摘自：章奇，《农村金融现状与政策分析》http://jlin.ccer.edu.cn）
1、正规金融机构（组织）现状及存在的问题
（1） 中国农业银行，在农村金融市场中居四大国有商业银行的主导地位。随着四大国有商业银行逐渐退出农村金融市场，中国农业银行的农村金融主导地位开始弱化，存在：①产权主体虚化，使代理成本过高、效益低下，迫使农业银行不愿意在经济条件薄弱的农村开展业务。②1996年以后农业银行开始走商业化道路，商业银行的“盈利性、流动性、安全性”的经营原则与农业生产的“高风险性、分散性、波动性、长期性 ”向背；农业银行将农业资金从以农业为主转为以工商业并举，竞争视角从农村转向城市，以获取足够的资金来源及高额回报，使得农村金融市场本来就很少的国有资本变得更为稀缺。
（2）中国农业发展银行，它的主要任务是承担国家规定的政策性金融业务并代理财政性支农资金的拨付。随着农村市场化改革的不断深入，农发行的作用是十分有限的，主要存在以下问题：①作为政策性银行，其资金来源于财政拨款，长期以来资金拨付有限，且资金不能按时到位，有时不得不向央行借款，使筹资成本上升，制约了农业发展银行的发展。②对农业发展银行实行“独立核算、自主保本经营、企业化管理” 与农业发展银行承担的农村政策性银行的职能存在一定的矛盾。③业务单一，仅在农产品的收购、储备、调销等纯政策性方面发挥作用。
（3）农村信用合作社， 96年按国务院的规定，农村信用合作社与农业银行“脱钩”，恢复合作金融性质，全部基层信用社为一级法人，但目前并没有实质的进展，主要存在：①绝大多数信用社是在原信用社的基础上进行改革，历年来的积累与亏损由谁享有与承担，是由国家、农业银行、老社员还是新社员，很难界定清楚2。②合作社缺乏合作性质。随着合作社制度的变迁，合作社的互助共济性正在淡化，“官办”色彩浓厚，农民缺乏入社的积极性，农民也很少是信用社的社员，信用社的民主管理更是形同虚设。③信用社为农村社员服务的范围非常有限，经营的自负盈亏，追求自身利益的最大化的商业倾向，使得资金向收益相对高的城镇或非农部门流动，真正需要资金贷款的农户难以得到金融支持，农村信用社离农民越来越远。农村信用社使得城市资金不但不能有效地流入农村，实现工业反脯农业，反而农村资金却流向城市，造成农业、农村的发展和农民福利改善的严重滞后。
（4）农村商业银行，全国数量较少，它存在的问题是：①它尚处于初始发展阶段，人们的认识尚不全面，具体的经营中表现为制度不健全，运行不规范。②农村商业银行的资本不足及所涉业务的自然脆弱性，使其经营发展天生具有局限性，发展空间很大，但愿意投入的主体很少，对从事农业的资金投入缺乏政策、法律上的倾斜保护。
（5）农村邮政储蓄机构，客观上活跃了农村经济，但存在着严重的制度缺陷：（1）在业务上它只吸收存款，把储蓄资金转存入中央银行，以转存利率与吸储利率差额作为其收益来源，对外不办理贷款业务，无法满足农户的贷款需求。（2）它通过吸收存款，存于央行赚取利润，将农村仅有的资金“倒流” 城市，使本来就紧张而缺乏的农村金融供给市场更加恶化，影响了农村经济的发展。（3）性质不明，监管不力。邮政储蓄局属于邮政部门的内设机构，而邮政储蓄网点又属于金融机构，央行的监管很难实施。
（6）农业保险机构，中国农业目前仍然主要依靠两种传统的农业风险保障途径3：民政主管的灾害救济、中国人民保险公司以商业方式推进的农业保险。农业保险组织主要存在的问题有：（1）灾害救济的手续繁杂、面窄、水平低、且难以监管；（2）农业保险的承保率低下、高赔付率、经营亏损严重、业务量较少。
2、非（准）正规金融机构（组织）现状及存在的问题
非正规金融组织和融资活动一般规模小，比较隐匿、分散，它使借款者的生产经营成本上升，竞争力下降，影响了农村经济主体的发展后劲，主要存在以下问题：
（1）农村合作基金会， 1997年整个农村合作基金会开始被解散并清算。目前依然有一些地区存在农村合作基金会，存在的问题主要有：①由于现在禁止它的存在，私下它照常经营且存在严重的高利贷问题。②农村合作基金会的资金明显来源不足、不明，它的筹措资金的能力较差。③由于法人主体严重缺失，责任承担上难以保证。④农村合作基金会游离于央行和银监会的监管之外，金融风险巨大。
（2）除农村合作基金会外，其他非正规金融机构如经济服务部、金融服务部、各种合会、私人钱庄等与正规性金融相比，在组织方式、运作机制、对当事人的约束等方面具有许多不规范的特征4：①组织制度不规范。②内部经营管理混乱，没有建立严格的内控制度、财务管理制度、贷款程序的一系列制度，不提取存款准备金及呆帐准备金。③相当一部分信用活动不规范，一些民间组织从一开始就有先天的痼疾，高息揽存，盲目贷款，逃避金融监管。
总之，现阶段我国农村金融组织体系的现状与存在问题是正规性农村金融组织严重不足，中国农业发展银行未能承担其扶持农村经济和推动农村经济结构调整的重任6，国有商业银行结构性市场退出和农村民营金融的市场进入不相匹配7，农村合作金融名不副实8。非（准）正规金融组织在发展中也出现严重问题，私人借贷在农村相当活跃但弱点也相当突出5；
四、解决我国农村金融组织体系的存在问题的对策
针对上述我国农村金融组织体系的现状及存在的问题，为了适应农村经济发展新形势的客观需要，必须对我国现有的农村金融组织体系进行重构。当然，重构并不是要求完全的彻底的抛弃原有的农村金融组织体系，那样作是不现实的，而只能是在批判继承的基础上制度创新。因此，笔者认为，现阶段应坚持“五农原则” ——务农、支农、助农、促农和富农的原则，建立以政策性金融组织为基础、合作金融组织为主导、商业金融为发展方向的分工协作的农村金融服务组织体系。具体包括以下方面：
1、重新界定中国农业发展银行的政策性金融业务范围，增加资金投入，
充分发挥其政策性金融机构的职能。“三农”问题致关重要，政府的责任重大，在农村金融问题上更应首当其中。首先针对农业发展银行业务单一，难以发挥政策性金融的职能的局面，应重新界定它的业务范围；要根据国家农业政策在作好收购资金封闭管理的同时，积极开展以下业务9：一是支持农田水利基本建设，技术改造、改善农业生产条件，提高农业综合生产能力；二是支持农村开发和基础设施建设，促进地区平衡发展，提高农民的生活质量、提高农村社会化、现代化建设水平；三是支持农业产业化和土地适度规模经营，抓住重点企业项目进行支持，加快农业产业化进程；四是全面支持贫困地区人口尽快脱贫解困。紧紧团结稳定地解决农村剩余劳动力就业问题，稳定地增加农民收入的目标，重点支持有助于直接解决温饱的种植业、养殖业和农副产品为原料的加工业。其次，加大财政投入规模，使农业发展银行的资本金充足。最后，加快农业发展银行管理的各项立法，使各项金融政策能更好地贯彻落实。
2、中国农业银行要加强对农村市场有效金融需求的服务。在经济较发达地区，农行应设立更多的金融产品，扩充服务功能，发挥对农村经济强有力的拉动作用。
3、合作金融应作为我国农村金融组织的主要形式。 目前虽尚无统一可行的办法，但不宜“一刀切”。笔者认为，应根据我国农村经济发展不平衡的国情现实，建立多种形式的农村合作金融组织。（1）恢复农村合作社的合作金融的本来面目。坚持在自愿互利的基础上，按照通行的合作原则建立相互协作、互助互利的“合作性”资金融通机构，真正体现自愿性、互助共济性、民主管理性、非盈利性。（2）农村合作金融机构的业务范围应界定为：为集镇和农村、农户、其他小生产者、乡镇企业提供资金融通，优先安排对农村种植业、养殖业的贷款业务。（3）在经济基础条件较好、资金吞吐量大的东部地区，可将原有的农村信用社按照公司法的要求改组为具有法人资格的农村合作银行，满足该地区对金融服务的高层次的需求，弥补国有商业银行退出该地区农村金融市场的空缺。（4）在其他地区建立具有法人资格的县级信用社，在乡镇建立信用分社，在村级建立信用合作所，实行自上而下的管理；由同级的人民银行对其进行监管。（5）对现存的农村基金会予以取缔，按属地原则并入县级信用社。（6）制定“合作金融法”对农村合作金融加强监管，目前的时机已经成熟。只有这样，才能使合作金融回归本来面目，真正走进农村、走近农民；才能成为农民需要的金融。通过农村金融改革的逐步推进，把农村信用合作社逐步办成为农民、农业和农村经济发展服务的地方金融机构，能够更好地支持农村经济构调整，增加农民收入。
4、增设新型农业保险组织，提高农业抗风险能力。（1）建立县一级的具有法人地位的农业保险股份合作公司；将合作社制度与公司制度融为一体，合作制以体现互助共济性，公司制保证其制度的先进性与责任的有限性；该公司由农户、其他小生产者、乡镇企业等人股及部分国家财政投入，国家的投入不能超过30%，即不占控股地位，否则有承担绝对责任之嫌。（2）在省一级建立农业保险股份公司；由各县级的农业保险股份合作公司按其总资本的8%投资入股，省级财政也投入拟设公司约30%的资本。同时农业保险股份公司按8%对各县级的农业保险股份合作公司承担再保险责任。
5、改造现有邮政储蓄制度，堵截农村资金“倒流”，为农村金融市场“造血”。针对农村资金“倒流” 城市问题，要从根本上解决，必须对现有邮政储蓄制度进行改造，可以做到：（1）对于经济发达、邮政储蓄业务量大的地区，在管理规范的基础上，将原有的邮政储蓄部门改组为邮政储蓄银行；它以从事储蓄、汇兑、代理等业务，所揽资金一律不再转存人民银行收取率差，并且，必要时国家财政可以给予邮政储蓄银行适当的补贴。（2）对于经济不发达、邮政储蓄业务量较小的地区，在县一级将邮政储蓄部门并入信用社统一管理，或成为信用社的分支机构。只有这样，才能为农村金融市场“造血”，将大量的闲散的储蓄资金“存”于农村金融市场。
6、建立中小农业担保公司。为促进农业的生产，满足农村资金需求者贷款担保的需要，现阶段应采取多种形式鼓励农民、农户、其他小生产者、乡镇企业创设中小农业担保公司，可以做到：（1）允许农民以自留山和自有的林木经评估后投资入股设立农业担保公司；（2）立法上设立专门条款，降低设立中小农业担保公司的最低注册资本金的要求，定为5万元人民币；工商登记机关应对该类农村的中小农业担保公司发放有明显标志的企业法人营业执照，给交易相对人以提示。（3）对于中小农业担保公司可以给予一定时期的适当的税收优惠政策。（4）完善对担保机构的监管机制。急需出台监管框架，以防范相关的金融风险。
上海市公有住宅售后管理暂行办法
上海市公有住宅售后管理暂行办法
上海市人民政府
（1994年12月17日上海市人民政府发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布 2001年1月9日发布的上海市人民政府令第95号将本文废止）
第一章 总 则
第一条 （目的和依据）
为了加强本市公有住宅出售后使用、维修的管理，根据国家和本市有关房产管理的规定，制定本办法。
第二条 （有关用语的含义）
下列用语在本办法中的含义：
（一）业主，是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。
（二）自用部位，是指单元房屋内业主自用的客厅、房屋、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园（含围墙）以及室内墙粉饰等部位。
（三）自用设备，是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶、各类表具等设备。
（四）共用部位，是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
（五）共用设备，是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共用照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。
（六）公共设施，是指住宅区域内业主共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。
（七）房屋承重结构，是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
第三条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内按照《关于出售公有住房的暂行办法》向个人出售的公有住宅。
第四条 （主管部门）
上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市公有住宅售后管理的行政主管部门。
区、县房地产管理部门是本辖区公有住宅售后管理的行政主管部门，业务上受市房地局领导。
公用、市政、环卫、园林、规划、电力、邮电、民防等部门应当按照各自职责，做好住宅售后管理工作。区、县人民政府应当加强领导、检查督促，做好公有住宅售后管理的组织协调工作。
第五条 （售后管理原则）
公有住宅售后管理实行业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的原则。
第二章 管理组织
第六条 （业主管理组织）
一幢房屋公有住宅出售率达到30％以上的，出售单位应当在1个月内会同业主设立业主管理小组（以下称房管小组）；一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，应当设立业主管理委员会（以下简称管委会）。
住宅区域范围由住宅所在地的区、县房地产管理部门根据公共设施与房屋的相关程度、房屋总面积予以确定。
相对独立的一幢房屋也可以按幢设立管委会，行使管委会和房管小组的职责。
第七条 （房管小组成员）
房管小组成员应当具有完全民事行为能力，由本幢房屋内业主协商或者选举产生。房管小组组成人数应当为3人以上的单数。
第八条 （房管小组的职能）
房管小组具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的管理；
（二）听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的提议和意见；
（三）决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集；
（四）决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；
（五）协助调解房屋使用、修缮纠纷；
（六）执行业主代表大会和管委会作出的决定；
（七）督促业主遵守业主公约和房屋使用公约。
第九条 （业主代表大会的召开）
一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，住宅所在地的区、县房地产管理部门和售房单位应当在1个月内组织召开第一次业主代表大会。
管委会设立后，业主代表大会每年至少召开一次。
经15％以上业主代表提议，管委会应当在接到该提议后15日内就所提议题召开临时业主代表大会。
业主代表大会必须有半数以上业主代表出席才能举行。
第十条 （业主代表大会代表）
业主代表大会代表由本住宅区域内房管小组成员组成，每位代表享有平等的表决权。
第十一条 （业主代表大会的职权）
业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会成员；
（二）听取并审议通过管委会工作报告；
（三）决定本住宅区域内有关业主共同利益的重大事项；
（四）审议通过业主公约和管委会章程；
（五）改变或者撤销管委会作出的不当决定；
（六）监督管委会工作。
第十二条 （管委会的成立）
第一次业主代表大会选举产生管委会成员，应当报住宅所在地的区、县房地产管理部门办理登记，并提交下列材料：
（一）设立管委会的登记申请书；
（二）管委会章程；
（三）管委会成员名单；
（四）办公场所证明文件。
区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起15日内完成登记工作；对不符合本办法规定条件的，不予登记，并作出书面决定。
管委会成员每届任期2年，可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为兼职也可以为专职。
第十三条 （管委会的职能）
管委会具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本住宅区域内房屋的管理；
（二）召集、主持业主代表大会；
（三）负责向业主代表大会汇报工作；
（四）提出拟订或者修订业主公约、管委会章程的草案；
（五）决定选聘、解聘物业管理单位，代表业主与物业管理单位签订物业管理服务合同；
（六）管理住宅修缮基金；
（七）审议物业管理单位制订的年度修缮管理计划并监督其执行，审议住宅区域管理服务的重大措施；
（八）决定公共设施修缮基金和高层电梯、水泵更新基金的使用；
（九）督促业主遵守房屋使用公约和业主公约；
（十）法规、规章和管委会章程赋予的其他职能。
第十四条 （对有关决议、公约、章程的限制）
管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，不得与法律、法规、规章相抵触。
违反前款规定的，区、县房地产管理部门有权予以纠正。
第十五条 （物业管理单位条件）
从事住宅售后管理服务的物业管理单位须具备下列条件，并向工商行政管理部门办理登记注册，领取营业执照后方可开业：
（一）有符合规定的名称、组织机构、章程和固定的经营场所；
（二）具有10万元以上的注册资金；
（三）具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达到30％；
（四）法律、法规规定的其他条件。
物业管理单位应当在领取营业执照后的1个月内，向登记机关所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十六条 （房屋管理服务合同的订立和内容）
一个住宅区域应当由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后的管理服务。接受委托的物业管理单位必须与管委会签订房屋管理服务合同。
房屋管理服务合同应当包括下列内容：
（一）管理服务事项；
（二）管理服务权限；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务费用；
（五）管理服务期限；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他权利、义务。
房屋管理服务合同范本由市房地局制定。
房屋管理服务合同签订后，应当在15日内报区、县房地产管理部门备案。
第十七条 （物业管理基本内容）
下列事项由管委会委托物业管理单位进行管理服务：
（一）共用部位、共用设备的修缮和管理；
（二）公共设施的修缮和管理；
（三）社区服务配套设施的经营和管理；
（四）房屋修缮基金的财务管理；
（五）物业档案资料管理；
（六）委托管理服务的其他事项。
第三章 住宅使用管理
第十八条 （相邻住户关系准则）
相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、维修、环保等方面的关系。
在修缮共用设备时，有关相邻住户应当予以配合。因修缮造成相邻住户房屋或者设备损坏和其他财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。相邻住户阻挠修缮的，由房管小组协调处理；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。
第十九条 （房屋使用公约）
售房单位在出售公有住宅时，应当制定房屋使用公约。购房人应当在签订房屋买卖合同的同时，签署房屋使用公约。
房屋使用公约范本由市房地局制定。
第二十条 （业主公约）
业主公约是对本住宅区域全体业主具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面的共同行为守则。
业主公约范本由市房地局制定。业主代表大会可以根据本住宅区域的实际情况，参照范本制定业主公约。
业主公约须经业主代表大会通过后生效。
第二十一条 （房屋使用中的禁止行为）
房屋使用中禁止下列行为：
（一）擅自改动房屋主体承重结构；
（二）擅自在内天井、天井和庭园内搭建；
（三）擅自移装共用设备；
（四）占用共有部位、共用设备；
（五）侵占绿化地、损坏绿化或者围护设施；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十二条 （住宅改建）
业主改建房屋或者改变房屋主体承重结构，应当按规定向规划管理部门申领建设工程规划许可证；改建房屋或者改变房屋主体承重结构对相邻住户有妨碍的，还应当征得相邻住户的书面同意。
第二十三条 （住宅使用性质的改变）
第二层及第二层以上的住宅不得改变使用性质。
除前款规定外，改变住宅使用性质须符合下列条件，并经房屋所在地的区、县房地产管理部门批准：
（一）不影响房屋安全；
（二）不妨碍相邻住户的使用或者对相邻住户有妨碍但已征得相邻住户书面同意。
业主改变住宅使用性质从事经营性活动，须经区、县房地产管理部门批准后，方可向工商行政管理部门办理登记注册和申领营业执照。
第二十四条 （室内搭建）
室内搭建不得影响房屋安全、周围环境和市容观瞻。
第二十五条 （生活垃圾和粪便清运）
生活垃圾和粪便由环卫部门按规定负责清运。
第四章 住宅修缮管理
第二十六条 （修缮更新的责任和费用）
修缮责任的划分：
（一）自用部位、自用设备的修缮、更新责任，由单元房屋业主承担，费用由单元房屋业主自理。
（二）房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更新责任，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在住宅修缮基金中列支，但高层住宅电梯、水泵的大修更新费用在电梯、水泵大修更新基金中列支。
（三）公共设施的修缮、更新，按照公有住宅出售前的规定办理；其中道路、照明路灯、绿化地的修缮、更新费用在公共设施修缮基金中列支，不足部分在城市维护费中列支。
（四）社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任，由该设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支。
共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或者赔偿，费用由行为人承担。
第二十七条 （报修）
自用部位和自用设备的损坏，由单元房屋业主自行报修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修；公共设施的损坏，由管委会成员负责报修。
自用部位和自用设备的损坏，业主可以向该住宅区域的物业管理单位报修，也可以向其他修缮单位报修。
第二十八条 （物业管理单位的职责）
接受委托的物业管理单位，应当按房屋管理服务合同的约定，对自用部位、自用设备、共用部位、共用设备和公共设施进行修缮、更新和管理。
对业主的报修，物业管理单位应当当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮，并按标准收费。
第二十九条 （住宅修缮基金的筹集）
公有住宅出售后，应当建立住宅修缮基金。住宅修缮基金由售房单位和购房人在办理售房手续时按下列标准缴纳：
（一）多层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价6％的比例缴纳；高层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价12％的比例缴纳。
（二）购房人按所购房屋每平方米建筑面积成本价1.5％的比例缴纳。
住宅修缮基金不敷使用时，由房管小组按各单元房屋建筑面积比例向业主筹集。业主可以使用本人及其同住人的住房公积金支付住宅修缮基金。
公有住宅出售成本价标准，由市房地局会同有关部门拟订，报市人民政府批准后公布。
第三十条 （住宅修缮基金的管理）
住宅修缮基金以管委会的名义存入金融机构，利率不低于城乡居民存款利率。
住宅修缮基金应当按幢立账，按户核算。管委会可以委托物业管理单位管理具体账务。管委会成立前，住宅修缮基金由售房单位管理；管委会成立后，由售房单位转交管委会管理。
住宅修缮基金应当专项用于本幢房屋共用部位和共用设备的修缮、更新，不得挪作他用。
住宅修缮基金的收支情况，物业管理单位应当定期公布，并接受管委会和房管小组的监督。
第三十一条 （住宅转让及修缮基金的处理）
业主转让住宅应当报告房管小组，并办理户名变更手续。
业主转让住宅的，其缴纳的住宅修缮基金不予退还，继续用作该住宅的维修。住宅修缮基金中原个人缴纳的剩余部分，应当在房管小组和物业管理单位见证下予以结算，由受让方向转让方支付。
第三十二条 （电梯、水泵大修更新基金的筹集和管理）
高层住宅电梯、水泵大修更新基金由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用高层住宅电梯、水泵大修更新基金，由房管小组向管委会提出申请，经管委会批准后按规定列支。
管委会成立前，高层住宅电梯、水泵大修更新基金由房屋所在地的区、县房地产管理部门存入金融机构，设立专门账户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十三条 （公共设施修缮基金的筹集和管理）
公共设施修缮基金由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用公共设施修缮基金，由管委会会同物业管理单位编制年度计划，按规定列支。
在管委会成立前，公共设施修缮基金由房屋所在地的区、县房地产管理部门存入金融机构，设立专门账户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十四条 （住宅修缮的收费标准）
物业管理单位应当按规定公布住宅修缮的收费标准，并严格按规定收费。
第三十五条 （公用电费和电梯水泵运行费）
一幢房屋按本办法规定已成立房管小组的，在向供电部门办理手续后，其公用照明和高层住宅电梯、水泵的电费按居民生活用电标准核收。
高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房地局规定。
前款规定以外的公用电费应当按实结算，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例分摊。
第三十六条 （住宅管理费）
住宅管理费由物业管理单位管理人员经费、办公经费等构成。
住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理单位支付。
住宅管理费的收取标准由市房地局提出，经市物价局核定后执行。
第五章 法律责任
第三十七条 （擅自改建、搭建的处罚）
违反本办法第二十一条、第二十二条规定，擅自改建房屋或者改变房屋主体承重结构的，由规划管理部门按照城市规划管理的法律、法规、规章予以处罚。
第三十八条 （其他违法行为的处罚）
违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋所在地的区、县房地产管理部门予以处罚：
（一）擅自在内天井、天井和庭园内搭建，损坏围护设施的，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；
（二）售房单位不支付住宅修缮基金的，责令限期改正，并可处以1万元以上5万元以下的罚款；
（三）擅自改变住宅使用性质的，责令限期改正、恢复房屋使用性质，并可处以1000元以上1万元以下的罚款。
第三十九条 （违约处理）
物业管理单位或者管委会违反房屋管理服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可以要求另一方承担违约责任。
第四十条 （对不缴纳费用的业主的处理）
对不缴纳各项应缴费用的业主，管委会或者物业管理单位可以督促其缴纳；拒不缴纳的，管委会或者物业管理单位可以根据业主公约、房屋使用公约和管委会章程采取必要措施，也可以向人民法院提起诉讼。
第四十一条 （复议和诉讼）
当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第四十二条 （纠纷处理）
当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起诉讼。
第六章 附 则
第四十三条 （参照适用范围）
《关于出售公有住房的暂行办法》颁布前向个人出售的公有住宅的管理，参照适用本办法。
第四十四条 （应当用解释部门）
本办法的具体应当用问题，由市房地局负责解释。
第四十五条 （施行日期）
本办法自1995年1月1日起施行。
1994年12月17日
