劳动和社会保障部关于开展高校毕业生职业技能鉴定试点工作的通知

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河北省建设委员会


河北省城市房地产中介服务管理暂行规定
河北省建设委员会


第一章 总则
第一条 为加强对城市房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》，结合本省实际，制定本规定。
第二条 凡在本省城市范围内从事房地产中介服务的，应遵守本规定。
本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三条 省建设行政主管部门归口管理全省房地产中介服务工作。
市、县人民政府房地产行政管理部门（以下简称房地产管理部门）管理本行政区域内的房地产中介服务工作。

第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产咨询业务的人员必须具备下列条件：
（一）具有房地产及相关专业中等以上学历；
（二）有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称；
（三）经省建设行政主管部门统一考试，并取得了考核合格证书。
第五条 房地产咨询人员考试每两年举行一次，由省建设行政主管部门指定辅导教材、考试时间，并统一命题。考前辅导和考试由各设区的市房地产管理部门负责实施。经考试合格者由省建设行政主管部门负责颁发合格证书。
第六条 参加房地产咨询考试的人员，必须具备本规定第四条第（一）、（二）项规定的条件。县（市）房地产管理部门负责报考人员的资格审查，设区的市房地产管理部门负责报名审定。
第七条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
未取得房地产估价师注册证、房地产估价员岗位合格证的人员不得从事房地产估价业务。
第八条 房地产估价师是指经国家统一考试，取得房地产估价师执业资格证书并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。
第九条 房地产估价师的考试办法、注册登记办法，依照国务院建设行政主管部门和人事部门共同制定的有关规定实施。
省建设行政主管部门对取得国家房地产估价师执业资格证书，并注册登记取得房地产估价师注册证人员的证书每年进行一次年检，每三年进行一次注册。
第十条 房地产估价员必须经省建设行政主管部门统一考试并取得房地产估价员岗位合格证的人员。
第十一条 报名参加房地产估价员考试的人员必须具备中专以上文化程度，并在县级以上房地产管理部门确认的房地产价格评估机构从事房地产业务工作满两年以上。
第十二条 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。
第十三条 房地产经纪人的考试注册每年举行一次，考试由省建设行政主管部门负责，设区的市房地产行政主管部门具体负责考务注册工作。经考试合格的人员，只能在县级以上房地产行政主管部门确认的房地产中介服务机构注册。
第十四条 房地产咨询、房地产评估和房地产经纪人员的资格证书注册时需参加统一组织的培训，并提交近期中介服务成果证明。注册后的人员名单由省建设行政主管部门登报公布。
第十五条 严禁伪造、涂改、转让房地产中介各种证书。遗失房地产中介各种证书的，应当登报声明，向原发证机关申请补发。

第三章 中介服务机构管理
第十六条 从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十七条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和注册资本；
（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有一名以上估价师或三名以上的估价员；从事房地产经纪业务的，须有三名以上的房地产经纪人。
第十八条 设立房地产中介服务机构，应由当地县级以上房地产管理部门进行初审，报经省建设行政主管部门核定等级并领取中介服务证书后，到工商行政管理部门登记领取营业执照。
设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介服务的，还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第十九条 房地产评估机构的资质等级分为一、二、三、四级。
一级、二级、三级房地产价格评估机构资质管理，按照《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》执行。
四级资质房地产评估机构应当具备下列条件：
（一）有固定办公场所；
（二）有房地产估价师一人以上或房地产估价员三人以上；
（三）注册资本十万元以上。
四级资质房地产评估机构只能接收机构所在地建筑面积一万平方米以下的房地产价格评估业务。
第二十条 省建设行政主管部门每年对房地产评估机构的资质进行一次审查，并于每年年初公布检查结果。检查不合格的，不得从事房地产评估业务。
第二十一条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按照核准的业务范围从事经营活动；
（四）按规定标准收取费用；
（五）依法交纳税费；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。

第四章 中介业务管理
第二十二条 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。
第二十三条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其它内容。
第二十四条 房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票。
第二十五条 房地产中介服务机构开展业务应当设立业务台帐。业务台帐应当载明业务活动的内容、收入、支出等。
第二十六条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。
第二十七条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）转让证书从事房地产中介服务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构从事业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十八条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第二十九条 拆迁房屋评估、房地产司法仲裁评估应到当地房地产管理部门指定的有评估资格的评估机构进行评估。
第三十条 房地产中介服务机构不得从事房地产吞吐业务。
第三十一条 由于房地产中介服务人员的过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。
违反本规定的行为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定办理。

第五章 附则
第三十二条 本规定发布前从事房地产中介服务的机构，应当按本规定补办手续，经审查合格后，方可继续营业。
第三十三条 各设区的市建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第三十四条 本规定由省建设行政主管部门负责解释。
第三十五条 本规定自一九九七年五月十日起施行。



1997年5月10日
全国人大常委会法制讲座第二十讲
现代企业法律制度


王保树

在社会主义市场经济发展中，现代企业法律制度是诸多商事法律制度中最重要的制度之一。因为，它是规范商事主体，保护商事主体权利的法律制度。改革开放以来，特别是1993年以来，由于立法机关采取积极措施，我国的现代企业法律制度建设有了长足的发展。

一、现代企业法律制度的核心及主要特征

中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定（1993年11月14日）提出，"建立现代企业制度，是发展社会化大生产和市场经济的必然要求，是我国国有企业改革的方向。"这是我国第一次正式提出"现代企业制度"。

何为"现代企业制度"？《决定》描述了它的基本特征，即"适应市场经济要求，产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学"。无疑，现代企业法律制度是与此相适应的一种法律制度。但是，在如何认识现代企业法律制度上还有不同的看法。有人认为，现代企业法律制度即公司法律制度，现有的企业法律制度包括现代企业法律制度和古典企业法律制度。有人认为，现代企业法律制度不仅包括现代企业组织制度，还包括现代企业会计制度、现代企业人事制度，企业终止制度等等，是有关现代企业多种制度的总合。也有的人认为，现代企业制度不等同于现代企业形式，现代企业形式应是现代公司。作为一种企业法律制度，应着眼于所有企业，即使是现代企业法律制度也必须着眼于规范所有企业。因此，它是适应社会主义市场经济发展要求，以公司为核心，多种企业形态并存，任出资者自由选择的企业法律制度。它的"现代"应表现在两个方面：一方面，它不同于市场经济发展初期时的企业制度；另一方面，也不同于高度集中的计划经济体制下的企业法律制度。同时，持这种看法的人还强调两个事实：一是《决定》明确指出"国有企业实行公司制，是建立现代企业制度的有益探索。"这表明，公司制仅是建立现代企业制度的一种途径，现代企业法律制度的范围应大于公司法律制度。二是现代市场经济发展的实践表明，虽然发达的市场经济国家非常重视现代公司的作用，但现代合伙企业、个人独资企业在这些国家仍然数量众多，作为现代企业法律制度不能拒绝对它们进行规范。从我国的情况看，我们也先后制定了合伙企业法和个人独资企业法，以满足企业形态多元化对法律规则的需要。

上述表明，不论人们对现代企业法律制度认识如何，但有一点是相同的，即都充分重视公司法律制度在现代企业法律制度中的地位和作用。虽然，市场经济的发展不拒绝任何一种适应市场经济要求的具体的企业法律制度，但公司（这里，主要指股份有限公司和有限责任公司）法律制度确实在促进市场经济发展中发挥着其他企业法律制度无法比拟的作用。因为，公司是多元投资主体设立的企业，它能最大限度地筹措资金，最大限度地分散经营风险。并且，公司实行所有权与经营权分离，采用科学的企业治理模式。因此，公司是诸多企业中最适应市场经济发展要求的现代企业形式。而公司法为公司的成立与发展提供规则和一般性条件。所以，它是现代企业法律制度的核心。

作为现代企业法律制度核心的公司法律制度，其主要特征是：

（一）确认股东财产和公司财产分离，使公司具有独立的财产权利。根据公司法的精神，公司的股东向公司出资后，不再对其所投入的财产享有直接控制权，而只享有股东权（股权），即公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。在强调出资人出资后仅有股权的同时，公司法强调公司享有由股东投资形成的法人财产权。这样，公司就有了独立的财产权利，即公司可依法对其拥有的财产占有、使用、受益和处分。并且，出资人的财产和投资于公司的财产分开了，从而实现了股东财产和公司财产的分离。

（二）确认股东承担有限责任。在有限责任公司，股东以其出资额为限对公司承担责任；在股份有限公司，其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任。并且，在这两种公司中，都是公司以其全部资产对公司的债务承担责任。这样，公司法就确立了股东有限责任原则。其含义是：股东仅对公司负责；股东仅以出资额为限负责；股东不对公司的债权人直接承担责任。有限责任原则的出现促进了社会经济的发展，在国外曾引起一场轰动。有位美国学者曾这样评述，"有限责任公司是当代最伟大的发明，其产生的意义甚至超过了蒸汽机和电的发明"。应该肯定地说，有限责任原则无一例外地适用于公司（企业）所有股东，包括国家股股东、法人股股东和自然人股东。由此，它调动了所有投资者的积极性。需要说明的是，有限责任仅就出资人而言的，它不适用于公司，公司应以其全部资产承担民事责任。

（三）确认公司具有法律上的独立人格。有限责任公司和股份有限公司均为法人，国外称社团法人，我国依据民法通则称企业法人。换言之，公司具有权利能力和行为能力，能以自己的名义独立享有权利、承担义务，能独立承担民事责任。这种独立的人格表现为：公司以其全部法人财产，依法自主经营，自负盈亏。作为人格的独立性，还表现为独立于股东和其他人（包括自然人和法人），也表现为独立于政府。

人格的独立性和股东（出资人）的有限责任的结合，是公司作为现代企业的重要标志。企业只有具备了这样的特征，才能成为富有活力的市场经营主体。但是，公司的独立人格和股东的有限责任，又都是以股东和公司的财产相互分离为前提的。公司因其具有独立财产才具有独立人格；股东因其投资并放弃对公司投资的具体的直接的支配权，才享有股东权并享有了承担有限责任的待遇。相反，如果股东与公司的财产分离不存在了，股东承担有限责任和公司的独立人格也即成为不可能。

（四）突出对市场经济的适应性。从一定意义而言，现代企业法律制度的"现代"突出表现在对市场经济的适应性上。这种适应性，特别反映为法律规则的适应性上，即法律规则的密度能满足现代企业运营的需要。

二、我国公司法的基本制度

（一）公司法律制度在社会主义市场经济发展中的功能和作用

第一，有效平衡公司股东与公司债权人利益。

在市场经济的发展中，如何既满足企业出资人的利益，又满足企业债权人的利益，这是企业法律制度设计必须注意的问题。如果要企业的出资人承担过重的责任，则不能刺激出资人投资的积极性，不能促进市场经济的发展。同样，如果不能使企业债权人的利益得到实现，债权人承担过大的风险，"信用"危机出现，市场经济也不可能健康发展。而公司法律制度通过对公司法人制度的设计，一方面如上所述，使出资人成为公司股东之后，仅享有股权，不再直接控制其投入公司的财产，从而承担有限责任；另一方面，公司以其全部资产对公司债权人负责，使公司债权人的利益得到保障。因此，它成为平衡出资人利益与公司债权人利益最好的企业法律制度。

第二，公司法律制度是较好调整股东与经营者利益，实行科学管理的企业法律制度。

凡是稍为大一点的企业，出资人（股东）一般都不直接经营企业，而需交由经营者经营。这样，就不可避免地出现了如何调整出资人与经营者利益关系的问题。换言之，当出资人将企业交给经营者经营时，既要使企业经营有效率，实现出资人的利益，又要实现对经营者的监督和控制，使经营者忠于所服务的企业及其出资人。因此，企业需要有制衡关系的组织和科学的管理。而公司法律制度中的组织机构制度、法人治理制度，可以使公司的运营管理科学化，有利于调整出资人和经营者的关系。

第三，公司法律制度是国有企业走向现代企业的法律制度。

1979年以来，国有企业改革一直是城市经济体制改革的中心环节。但是，多年的改革措施没有完全解决企业发展中的深层次矛盾。具体地说，企业没有独立的财产权利，不能真正独立地承担民事责任，企业不能成为在市场上竞争的市场经营主体。因此，中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定中提出，建立现代企业制度，着力进行企业制度的创新。而公司法通过具体规定公司法人制度为国有企业改建为名副其实的企业法人提供了较充分的规则。并且，使国有企业改建为公司之后具有法人财产权，进而独立承担经营中发生民事责任，成为真正的市场经营主体。所以，公司法律制度是国有企业走向现代企业的法律制度。

（二）公司法律制度的主要内容

1、公司设立制度

公司设立人（包括公司法上的有限公司股东和股份有限公司的发起人）设立公司的目的是使公司成立。为此，公司法建立了公司设立制度。