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维稳陷阱及其破解之道/高军

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 19:06:46  浏览:8792   来源:法律资料网
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[摘要] 畸形的地方官员政绩考核指标催生了片面维稳的盛行,目前一些地方政府已陷入“越维稳越不稳”的尴尬处境。片面维稳模式下,通过金钱收买或打压,牺牲弱势群体的利益表达,来实现短期内的社会稳定,损害了社会公正,压倒了民权与民生,伤害了政府的合法性。现阶段,维权就是维持社会的公平正义、维护法律的尊严,就是最大的维稳。最终破解维稳陷阱,根本之道在于民主法治建设。
[关键词] 维稳 和谐社会 群体性事件

改革开放以来,我国经济发展取得了举世瞩目的成就。经济体制的变革带来了社会结构、利益格局深刻的调整和思想观念的深刻变化。但是,由于政治体制改革的相对滞后,各种具体利益矛盾,特别是公权力与私权利之间的冲突难以避免地大量表现出来,导致群体性事件频发。在“稳定压倒一切”的惯性思维以及自上而下层层加码的“稳定”考核硬性指标压力下,目前在某种程度上,维稳已成为悬在地方官员头上的达摩克利斯之剑。清华大学课题组在一份研究报告中指出:“各级政府将大量的人力物力财力用于维稳,但社会矛盾和社会冲突的数量非但没减,反而不断增加,在某种意义上已经陷入‘越维稳越不稳’的恶性循环”。 笔者认为,能否成功突破维稳陷阱,直接关系到党的执政能力、民主法治建设和社会的长治久安,必须予以高度重视。
一、地方官员陷入维稳陷阱
近年来,社会稳定问题牵动着整个社会的神经,特别是各级官员更是高度紧张。学者孙立平指出,稳定问题之所以成为关注的焦点,与长期以来在我们社会中形成的一种“不稳定幻像”是有直接关系的。而所谓的不稳定幻像,其实就是一种以为社会矛盾很多、很严重,发生社会动荡的可能性很大的主观感觉。这种“不稳定幻像”是导致社会稳定问题泛化的一个重要因素。
在“不稳定幻象”的支配下,自上而下各级政府如临大敌,把本来是正常的利益诉求当作不稳定因素,把本来不是敌人的人看成是可疑分子,限制他们的自由,维稳事实上确已压倒了一切。对于目前的维稳模式,学者于建嵘认为是一种被动的、压力型维稳,具有“重视事后处理胜过源头预防;重视基层,注重‘实战’;政绩考核功能异化;成本高,投入大;基于短期利益考量”等特点。 笔者认为,具体展开,当前维稳主要呈现以下特点:(1)机构上实现体制化。近年来,各地纷纷成立了“维稳办”、“综合治理办”、“应急办公室”等机构,建立了信访、公安等部门的联动机制,由地方重要领导亲自担任负责人,采取“首长挂帅”、“全民动员”、“政治运动式治理”的领导方式。只要进入“敏感时期”或者遇到“敏感事件”,一些地方政府就会开展大规模的政治动员,一切都要给维稳让路。(2)内涵上任意扩大。在维稳问题上,地方政府兼为游戏规则的制定者、执行者与监管者,对稳定的内涵常常做扩大解释,对于只要可能影响地方政府“形象”或主要官员仕途的公共事件,往往当作影响“稳定”的事件来对待,甚至将其上升到政治高度,动用公权力予以打压。事实上,稳定已被泛化,成为一些官员不作为、乱作为的借口。(3)认识上奉行简单的对立思维。当前一些地方政府维稳思维的一个最大误区,就是将民众的利益表达与社会稳定对立起来,把公民正当的利益诉求与表达视为不稳定因素。(4)目的上掩盖矛盾。上访、群体性事件等背后的原因通常比较复杂,一些地方官员往往并没有把精力花在解决问题上,而是采取一切办法隐瞒,不让上级知道。(5)手段上软硬兼施。即采取“胡萝卜加大棒”的方式,一方面,“花钱买平安”,近年来随着各级政府财政逐渐宽裕,各级政府普遍设立了“维稳基金”,“花钱买平安”遂成了一些地方政府处理问题的首选方式。另一方面,对于一些“钉子户”或参与人数较多的群体性事件,由于不好花钱或花钱“摆不平”,则采取硬压的方式,在堵与疏手段选择上,选择简单化的堵。
事实上,目前各地已经形成了几乎固定的维稳模式:对于群体性事件、矿难等天灾人祸引起的公共事件,地方政府首先想到的与采取的措施就是掩盖真相,花钱买平安,尽快处理,维稳已成为一些地方官员隐瞒事故的遮羞布。这种维稳是被动的、消极的、“灭火式”的维稳,其短时间内有效,且操作简单易用,但治表不治里,作为不稳定内在因素的社会矛盾只是被暂时压抑,并未消除。这种模式一旦形成,在“路径依赖”的作用下,将进一步封闭并自我强化。当前,一些地方政府在某种程度上已经陷入了手段与目的之间的本末倒置,把本来只是一时手段的维稳当做了目的,导致维稳扩大化、产业化,法律的尊严,社会的正义,都让位于稳定。但维稳不但没能稳定,反而增加了紧张与敌对情绪,结果就是进一步增加维稳的人员和经费,形成恶性循环,从而深陷其中难以自拔。
二、维稳陷阱如何形成——地方官员的行为逻辑
维护社会稳定固然重要,但如今却被一些地方政府歪曲、篡改,成为欺上瞒下的幌子,上面说稳定压倒一切,一些地方政府就用稳定把一切压倒。 这种治理和行政层面的稳定问题被泛政治化,杀鸡取卵、不惜一切的维稳行为方式,不仅严重增加成本,而且会破坏全社会的是非观、公正观等价值理念,削弱了政府公正的形象,非但不能促维持长治久安,反而加速了社会基础秩序和社会价值体系的失范,这明显与政策制定时候的基本原则相背离。 但问题是,为什么地方官员普遍选择如此荒谬的方式?
必须承认官员是理性人,在给定的时空、制度前提下,必然会权衡各种利害得失,在制度缝隙中选择对自身最有利的方式来进行。社会稳定归根结底要靠缩小贫富差距、建设公平正义的民主法治社会来实现,但这是投入大而见效慢的艰难工程,而且还受制于宏观层面的国家体制。在“稳定压倒一切”已经成为我们多年的惯性思维,“稳定”已被泛政治化的背景下,片面维稳现象看似荒谬,但实则合理,是地方官员的制度理性选择。
事实上,在现行体制中,地方官员主要关注两个方面的问题。其一是积极方面的发展经济,具体则表现为提高GDP数字,这关涉政绩,直接影响地方官员的升迁。其二是消极方面的确保在其任内“不出事”,而这根神经近年来越绷越紧,其原因在于:近年来,中央高度重视社会稳定问题,例如《关于实现党政领导干部问责的暂行规定》即规定了群体性、突发性事件处置失当造成恶劣影响的官员将被问责。中央强调稳定的出发点在于以此来约束基层官员的不当行政行为,但在具体执行过程中,却出现了自上而下层层加码的现象,一些地方甚至要求所辖地区实现“零非访”、“零群体性事件”,并在对官员的考核中实行“一票否决”。事实上,这种刚性维稳实践中已经异化成为维稳压倒一切的现实考量,在“领导包案”、“属地管理”下,很多基层官员不得不用极大的精力来应付与维稳相关的事项,对稳定问题过度的敏感已经带有强迫症的特点,特别是在每年的“两会”或重大节日、国家重大活动等“敏感时期”,地方官员的神经更是高度紧张。
鉴于官员是被上级而不是被本地民众考核的,于是所谓“不出事”就被进一步异化为“不被上级得知出事”。这个逻辑发展的必然结果就是,一些地方政府往往并不是去解决实际问题(事实上,客观来讲,有很多问题涉及深层次的体制问题,确实不是地方政府所能够解决的),而是不择手段、不惜代价去维持一种表面上的、虚假的稳定。特别是,《信访条例》规定不得“越级上访”,周永康在加强维稳的工作的报告中提出“小事不出村,大事不出乡,矛盾不上交”的要求,虽然其本意均在于强调从基层预防,将矛盾在基层尽快解决,但实践中往往却成为地方官员不作为、乱作为的“尚方宝剑”。地方官员通常采取的手段主要有:(1)隐瞒。极力隐瞒征地、拆迁、病情疫情等可能引起“不稳定”的事件,近年来,从紫金矿业污染瞒报到“金浩”问题茶油瞒报再到信阳蜱虫疫情瞒报,“维稳”已经成为瞒报的最佳理由和托词,“瞒报维稳”似乎已经成为“先进经验”被各地政府纷纷效仿。 (2)打压。对上访群众采取截访(甚至雇用所谓的保安公司来“暴力截访”)、销号(即用财政资金“攻关”上级信访机构,使其拒绝给信访者登记,或者从记录中抹去上访登记,不将其列入统计通报范围)、办“信访学习班”、罚款、拘留、劳教、判刑、连坐、关精神病院等控制手段压制上访人员。(3)收买。即“花钱买平安”、“人民内部矛盾人民币解决”,无原则地妥协、让步,息事宁人。综上,本意在于约束地方官员不当行政行为的政策,实践中竟然异化为一些地方官员不作为、乱作为的借口。事实上,我们可以从中看出,一些地方官员如此作为,稳的不是民心,而是其自身的权力、政绩与地位。
地方官员如此违法胡乱作为,为何能畅行,以致成为一种普遍的形象?原因在于:(1)地方官员事实上由上级任命,听命于上级而无需顾及非本辖区居民的选票,因此对上而不对下负责为常态。虽然我国有众多的权力监督机制,但都存在独立性不强的缺陷,难以有效的发挥监督作用。(2)中央与地方信息不对称。我国是中央集权的单一制国家,在权力结构上地方政府处于劣势,但是由于在地理上中央政府离地方较远,而中央的各项政策又必须通过地方官员来贯彻执行,与中央政府相较,地方政府具有信息上的优势。由于新闻管制以及地方新闻媒体体制化与地方化,使得其难以有效地揭露本地区问题。因此,容易发生“代理人危机”,事实上“上有政策,下有对策”一直是我国官场的痼疾。(3)对片面维稳的官员问责乏力。实践中,对于发生群体性事件等稳定问题的问责是钢性的,但对于隐瞒这类事件的问责却很乏力,例如像湖南省质监局对“金浩”问题茶油瞒报这样的劣行,竟然至今都没有一个说法,更没有问责的迹象。在这种情况下,“瞒报维稳”遂难免成为官场的“传染病”。
三、维稳陷阱的危害
实践中,层层加码、严格的维稳考核机制已被严重异化,使一些地方政府对稳定问题产生过敏性反应,遂导致乱政昏政迭出,其危害巨大,主要表现在:
1、掩盖矛盾。一些地方政府所采取的无论是打压还是收买的维稳手段均超越了法治的范围,动用警力等专政工具压制和牺牲了弱势群体的利益表达,而“花钱买平安”式的临时性的安抚措施,往往仅凭负责官员的个人判断,其所体现出的政府行为明显缺乏原则性和规范性,这种“权宜性治理”方式已经脱离了法律轨道,“往往忽视、扭曲甚至排斥法律的作用”。 这种靠牺牲公平正义与法律尊严的所谓维稳,只能遮掩矛盾和问题,从而导致矛盾不断积聚。
2、压制维权。现有稳定思维的最大误区之一,是将民众的利益表达与社会稳定对立起来,将公民正当的利益诉求与表达视为不稳定因素。 一些地方官员动则利用专政的手段打压维权,甚至限制律师对维权群众的法律援助,例如,2011年温州7•23动车事故发生后,正在事故的抢救、善后过程中,温州司法局、温州律协即下达了《关于加强“7•23”动车事故法律处置报告工作的紧急通知》,要求“所有接到寻求法律帮助要求的律师所和律师,在第一时间向市局律管处和律师协会报告,不得擅自解答与处置”。
3、挤占民生。近年来,各地维稳的人、财、物投入惊人用处于不断攀升的态势,有数据显示:拥有170万人口的山西太原市,有人民调解委员会2622个,调解员18442人;广西贵港县乡两级维稳工作平台专门从事维稳工作的人员600多人、村级维稳信息员3500多人。 巨额的维稳经费已成为沉重的财政负担,据公开信息,广州市2007年社会维稳支出44亿元,超出当年社会保障就业资金35.2亿元许多。就全国范围来看,权威数据显示,2009年维稳财政预算执行情况令人震惊:全国内保费用达到5140亿元,已接近军费的数额,中央公共安全支出增幅达47.5%。 2011年中国公共安全预算为6244.21亿元,高于国防预算的6011.56亿元。 维稳资金挤占了民生份额,从而官民矛盾更加激烈,于是又得增加维稳资金,形成恶性循坏,维稳遂成为财政投入的“无底洞”。
4、鼓励闹事。目前“头痛医头,脚痛医脚”、得过且过、息事宁人式的维稳机制,所产生的一个后果就是“大闹大解决、小闹小解决、不闹不解决”,其实就是鼓励大家去闹事。地方政府“饮鸩止渴”式维稳,在花钱买平安的心态下,经常会做一些无原则的让步,甚至还发生了众多啼笑皆非的荒唐事情。 一位在基层从事维稳工作的官员指出:“大量事实证明,若以非法制化手段来解决问题,也许暂时可以取得维护稳定的效果,但是由于地方政府在维稳过程中存在诸多争议行为,这会助长一些民众不闹不解决的心理预期”,“表面上看起来原有的矛盾暂时化解了,但更多矛盾又会接踵而来”。
5、怠政乱政。一些地方官员以维稳为借口,不积极解决矛盾,解群众于倒悬,而是将所有治理层面的问题均纳入维稳工作的范畴内,以“运动式治理”替代真正的制度化建设,混日子、得过且过的“官场哲学”盛行,即所谓的“搞定就是稳定,摆平就是水平,无事就是本事”。这种做法,无疑降低了政治与行政的品性,损害了政府的形象。但是,官员对上不对下负责的体制以及任期制的缺陷,决定了政治领域极容易发生“公地悲剧”,即官员在地方为官一至两任,到期即异地为官或退休,于其自身利益无损,其怠政乱政所造成的干群关系紧张,政府合法性基础遭受损害的政治责任却由中央、由整个体制来承担。
6、阻滞改革。众所周知,我国改革是经济体制改革先行。从计划经济转向市场经济,释放了巨大的经济活力,短时间内我国的经济社会等各领域取得了举世瞩目的成就,但是由于政治体制改革未能同步跟上,在权力来源、权力合法性依据以及对权力的制衡与监督等方面未能建立起与市场经济相适应的民主与法治的制度。当前,我国出现了庞大的既得利益者,特别是官商结合的利益集团,他们往往从维稳的角度来渲染政治体制改革会带来动荡,破坏稳定,从而丧失经济发展的大好局面等危言耸听的言论,以此来干扰和阻滞政治体制改革。而这种短视、苟且的消极维稳模式大规模的扩散,将可能形成一种常规的政治与行政,从而顾不上根本性治疗。
四、维稳陷阱的破解之道
破解维稳陷阱的前提是必须对形势有一个正确的判断。当前,我国已进入了网络信息化时代,特别是微博等新型传媒的出现,使得公共事件一旦发生即迅速呈现到公众面前,从而显得社会“不稳定”情况貌似增加。但官员们显然还未能适应信息化时代,对之过分敏感从而导致“不稳定幻象”严重。学者指出,目前国内不稳定事件主要还是下岗、失业、农民负担、拆迁等与人们切身相关的利益问题,因此不要把它政治化和意识形态化,也不要把它当做一个刑事治安案件,而是要当做一个利益的问题来处理。 当前诸多矛盾冲突事件背后,往往是利益表达机制的缺失。目前一些地方政府所奉行的维稳模式是行政化的、人治的、靠压制权利、打压公众维权来取得的“不让人出声”、掩耳盗铃式的所谓“稳定”,而这种表面上稳定的背后却埋藏了深刻的社会危机。因此,科学的维稳应当是法治化的维稳,政府必须在宪法与法律的范围内活动,各级政府必须树立没有权利就没有稳定,维权就是维稳的观念。
破解维稳陷阱的关键在于必须科学地设置官员政绩考核指标与问责形式。我国宪法、法律所设计的基本制度,其本身即具有稳定的功能,如果严格执行宪法与法律,保障公民权利,社会自然不会不稳定。造成维稳陷阱的直接原因就在于当前畸形的“零上访”、“零群体性事件”稳定考核指标,以及在稳定问题上“一票否决”这类简单、粗暴、绝对化的问责形式。地方官员在上级考核的强大压力下,为了在任期内“不出事”而只好选择金钱收买或动用公权力打击公民合法的维权。政治学常识告诉我们,好的制度能扬善,而坏的制度却只能激发人性之恶,因此必须从人性的角度出发,废除当前畸形的稳定考核指标和问责形式,确立地方官员政绩好坏由当地群众考核的制度以及基于事实与法律的官员问责制。
破解维稳陷阱的根本在于解决影响社会稳定的深层次问题。笔者认为,当前影响我国社会稳定的“结构性矛盾”主要表现为两个方面:一是社会“贫富差距”持续拉大,社会不公正现象成为新时期、新阶段需要解决的主要矛盾。二是“权力结构”失衡现象加剧,“官本位”现象日趋严重。破解维稳陷阱,必须针对这两对矛盾进行相应的制度设计。
首先,必须着力解决当前突出的民生问题,构筑社会稳定的坚强基石。改革开放以来,在市场化的过程中,政府通过“甩包袱”将医疗、教育、住房等与公众生活密切相关的公共服务推向市场,忽略了民生福利建设,我国公民在税收负担方面高居世界前列但在享受的福利方面却居于世界末位,民生问题非常突出。前已述及,巨额维稳经费投入更是挤占了民生,使本已可怜的民生更是雪上加霜。事实上,如果转换思路,将巨额的维稳经费用在民生福利上,则足以保障民众拥有“稳定的生活,稳定的职业前景,稳定的收入,稳定的物价,稳定的晚年保障……”,如此,则何愁社会不稳?
其次,必须改革观念。(1)正确看待社会冲突。社会冲突和矛盾是人类社会普遍存在的社会现象,“现代的社会冲突是一种应得权利和供给、政治和经济、公民权利和经济增长的对抗。” 社会学研究表明,社会冲突并不必然导致社会不稳定,冲突可以起到一种安全阀的作用,即起到发泄释放的通道的作用。 如果政治体系具有高度的消化能力,社会冲突和抗议运动往往变成政治进步的动力。(2)正确看待稳定。从政治学角度来看,政治稳定可以划分为强力控制型和动态平衡型两种形态。强力控制型把稳定看成是静态的、凝固的,而动态稳定的主要特点就是把稳定理解为过程中的平衡,并通过持续不断的调整来维持新的平衡。维稳所维的不能只是一种“传统的静态稳定”,而应当是“现代的动态稳定”。 (3)确立正义的最高价值。在秩序与正义问题上,必须认识到“正义是政府的目的”,“尊重人的人格的自主性乃是正义的基础”,那种“花钱买平安”的苟且行政以及压制公众维权所换来的谓“稳定”牺牲了公平正义,不仅没有起到维护社会稳定的作用,反而是制造社会动乱之源。(4)去除“单位人社会”思维。传统计划经济时代,经济和社会结构决定了在社会管理方面,官员奉行的是“单位人社会”思维,即把社会看成是封闭的、静态的社会,采取的是全面控制型模式。现代市场经济社会是自由人联合的社会,是开放多元的社会,因此,在社会管理模式选择上必须实现从社会控制型向自治型、回应型转变,摒弃那种让民众生活在真空里的维稳。
再次,控制权力。(1)控制权力的前提在于民主。在权力来源上,我国宪法明确宣示了“中华人民共和国一切权力属于人民”。但是,正如波普尔所言,现代社会,关键不在于权力的所有制,而在于权力的具体行使方式。我国人民代表大会制度在具体操作层面尚存一些缺陷,影响了其优越性的发挥,必须加以完善。完善我国人民代表大会制度的重点在于:规定现职官员不得兼任人大代表,减少人大代表人数,逐步实现人大代表的专业化、专职化,逐步实现各级人大代表的直接选举等等。(2)控制权力的根本在于政府的科学定位。我国市场的建立最初由政府强力推进,在这一过程中,政府被诱发出逐利的本能,最终导致市场的权力化和权力的市场化,公共权力在很多场合已沦为谋利的手段,地方政府“公司化”现象严重,直接参与经济,与民争利,甚至公权力发生异化而直接牟利。 控制政府权力的根本在于政府必须回归市场经济条件下的科学定位,采行“租税国”体制,政府的责任不是赚钱,财政收入也不是越多越好,政府的任务在于“量入为出”,通过法定的税收征集资金,为社会提供公共产品与公共服务。 以此为基础,建立法治政府、有限政府、中立政府,让经济事务回归社会,民间自治,培育我国的公民社会,政府无需包办一切,社会的事务则社会处理,避免政府在社会矛盾中处于首当其冲的位置,强化政府作为规则和程序制定者以及矛盾调节和仲裁者的角色。(3)建立合理的权力结构模式。虽然我国有具体的国情,西方的三权分立并不适合我国,但其中所蕴含的控权这一人类政治文化的精华部分可以为我们所吸收。目前,我国有全世界各国最多的权力监督机构,但由于都存在着独立性不足的缺陷,难以有效地行使监督的职能。事实上,权力监督机构不在于多,而在于必须独立,因此必须在体制上对之进行改造。(4)开放新闻。新闻媒体作为“第四种权力”,在限制权力,揭露腐败方面有特别重要的作用,因此应当尽快制定《新闻法》,保障新闻自由。(5)以权利限制权力。即尊重公民的宪法基本权利,保障公民宪法与法律范围内的表达权利与自由。其实,言论、出版、集会、结社、游行、示威、罢工并不可怕,它们是弱者手中平等交涉的工具,如果剥夺了弱者手中的这些工具,社会将失去重要的减压阀。
最后,司法独立。“无救济则无权利”,“救济先于权力”,宪法和法律中写入多少权利并不是最重要的,最重要的是权利能切实得到保障,在权利被侵犯时能获得公正的救济。而在法治社会,司法被誉为公众权利的保护神,其奥秘就在于其根据宪法与法律,司法权拥有独立的地位,“司法机关的独立表现在它只遵守自己特有的司法规则,表现在它的观念和行为不被其他政治机构和社会团体的观念和行为所左右。” 当前,我国司法机关独立性不足,地方化、行政化现象严重,为了“顾大局”、“保稳定”、给地方经济“保驾护航”,往往对征地、拆迁、国有企业改制等“敏感”案件不予立案,利益受损的群众告状无门。更有甚者,个别基层法院沦为行政意志的附庸,其主要功能不再是用来保护公民的权利,相反却以“扰乱公共秩序”、“妨碍公务”、“敲诈勒索政府”、“诽谤”、“聚众扰乱交通秩序”打压维权群众。民众维权成本非常高,通过正常渠道解决诉求很难,迫使人们维权时必须把事情闹大,甚至采取开胸验肺、 断指自证清白 这类激烈的维权方式才能实现维权的目的。而这类维权方式一经报道,公众将不可避免地产生对司法失望的心理,从而加剧公众的愤懑与不满,不利于社会的和谐与稳定。当前,政府必须确立维权就是维稳的理念,而维权的关键在于完善权利救济渠道,因此必须在体制上保证司法机关的独立地位,惟如此才能使积贫积弱的权利尽快走出贫困的境地。


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2009年6月28日《新华每日电讯》报道:有一天,河南某地几个上访户在一块吃饭,交流上访经验,吃完饭不想买单,就打电话给当地政府的一名领导,让他来结账,并威胁说,如果不结,马上就去北京上访,到时候让你们去北京接访,挨上级批评不说,花的钱比吃几顿饭都多。这名领导无可奈何,只好买单。参见.孙燕.不可忽悠“维稳”[J].民主2009(10).
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石家庄市城市街道办事处暂行规定

河北省石家庄市人民政府


石家庄市城市街道办事处暂行规定

(1997年5月23日市人民政府第五十二次常务会议通过,1997年5月29日市人民政府令第88号发布)
第一章 总 则
第一条 改革城区行政管理体制,加强街道办事处的建设,充分发挥街道办事处的职能作用,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》及有关规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 规定适用于市辖区、不设区的市人民政府设立的街道办事处。
第三条 道办事处是市辖区、不设区的市人民政府的派出机构,受市辖区、不设区的市人民政府领导,对其负责并报告工作,接受辖区居民监督。
第四条 据地域条件、居民分布情况,按照便利群众和实施有效管理的原则,一般在三万至五万人范围内设立一个街道办事处。
第五条 照属地管理的原则,街道办事处对辖区内的居民和单位的涉及区域性、社会性和群众性工作,实施行政管理。
第六条 辖区街道办事处的设立、撤销、变更由市辖区人民政府提出意见,报石家庄市人民政府批准;不设区的市街道办事处的设立、撤销,由不设区的市人民政府提出意见,经石家庄市人民政府审核后,按有关规定报批;乡、镇人民政府改建为街道办事处,街道办事处改建为乡、镇人民政府,乡、镇人民政府与街道办事处合并的,由市辖区、不设区的市人民政府提出意见,经石家庄市人民政府审核后,报省人民政府批准。
第七条 级民政部门负责本规定的实施。
第二章 职能任务
第八条 道办事处的主要职责是:
(一)执行上级人民政府的决定和命令;
(二)管理街道经济,发展街办企业,指导居民委员会兴办便民利民的生产、生活服务事业;
(三)开展社区服务,做好救灾救济、优抚安置、拥军优属、扶残助残等社会保障工作,发展社区公益事业和福利事业;
(四)进行社会主义民主与法制宣传教育,协助维护社会治安,调解民间纠纷,参与外来人口的管理,帮助教育违法青少年和劳教、刑满获释人员,维护社会稳定;
(五)组织开展社区环境卫生、绿化美化工作,推行计划生育,并进行监督检查;
(六)组织居民开展健康文明的文化教育和体育活动,提高居民素质;
(七)维护老年人、妇女、青少年和儿童的合法权益,开展妇幼保障工作;
(八)宣传国家的民族政策,尊重少数民族的风俗习惯,增强各民族的团结;
(九)指导居民委员会的工作,促进居民委员会的组织和制度建设;
(十)反映居民群众的意见和要求,受理人民群众来信来访事项。
第九条 道办事处可以根据有关部门的委托,在委托范围内从事行政管理并行使行政处罚权。
第十条 道办事处可以会同市辖区、不设区的市人民政府的职能门,对其派出机构实行双重领导。派出机构主要负责人的任免,应征求街道办事处的意见。
第三章 组织机构和工作制度
第十一条 道办事处设主任一名,副主任二至三名。街道办事处的主任、副主任的任免由市辖区、不设区的市人民政府决定。
第十二条 道办事处根据规模大小和任务轻重,本着精简、统一、效能的原则,可以设置相应的工作机构,配备相应工作人员。街道办事处的机构和人员编制,由市编制主管部门审核批准。
第十三条 道办事处实行主任负责制,由主任主持街道办事处的工作;副主任协助主任工作,受主任委托,副主任可以代行主任职权。
第十四条 道办事处由主任、副主任组成街道办公会议,讨论决定街道工作中的重大事项。
第十五条 道办事处实行主任、副主任任期目标责任制和工作人员岗位责任制,应健全对工作人员的培训、考核、奖惩等制度,不断改进工作作风,提高工作质量和工作效率。
第十六条 辖区、不设区的市人民政府的职能部门应当及时向街道办事处通报情况。
第十七条 道办事处应当建立辖区内单位联席会议制度,通报情况,布置有关行政和社会管理方面的任务,协商处理本辖区内行政性、社会性和群众性工作。
辖区内单位应当服从街道办事处的管理,完成街道办事处布置的各项任务。对不服从管理的,街道办事处可以向有关部门提出处理建议。
第十八条 道办事处应建立人民来信来访接待制度,密切与群众的联系,反映街道居民的意见和建议,接受街道居民的监督。
第十九条 道办事处工作人员必须模范遵守和执行法律、法规、规章和政策,廉洁自律、秉公办事,不得滥用职权,不得在执行公务时牟取私利。
对徇私舞弊、贪污受贿、玩忽职守,给国家、集体和公民的利益造成损失的,由主管部门给予行政处分。涉嫌触犯刑律的,移送司法机关依法处理。
第四章 附 则
第二十条 规定自1997年6月1日起生效。

关于印发吉安市物业管理办法(试行)的通知

江西省吉安市人民政府办公室


关于印发吉安市物业管理办法(试行)的通知

吉府办发〔2007〕14号


井冈山管理局,各县(市、区)人民政府,市政府各部门:

《吉安市物业管理办法(试行)》已经市政府第十二次市长办公会议研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。




二〇〇七年六月二十八日



吉安市物业管理办法(试行)


第一章 总 则

第一条 为规范吉安市物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理,以及对物业管理活动的监督管理。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围,具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称业主,是指房屋的所有权人。

本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业,是指依法成立,并取得物业管理企业资质的从事物业管理服务的企业。

第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县(市)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

规划建设、城管、公安、消防、物价、工商等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责共同做好物业管理的有关工作。

街道办事处、社区居委会负责组织召开首次业主大会选举产生业主委员会。街道办事处负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调和指导。

第二章 物业管理分工

第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业管理企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责;物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理,由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业管理企业负责。

第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业管理企业负责,生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站。

第十条 高层楼(七层及以上,下同)以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼(七层以下,下同)以楼外自来水表为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等,属于共用设施设备的,由物业管理企业负责维修管理;其它公共部分,由相关单位负责维修管理。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十二条 建立业主名册制度。

业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由开发建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第十三条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务。

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议。

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

(四)参加业主大会会议,行使投票权。

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权。

(六)监督业主委员会的工作。

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权。

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称维修基金)的管理和使用。

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十四条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则。

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

(四)按国家有关规定交纳维修基金。

(五)按时交纳物业服务费用。

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十五条 首次业主大会会议上的投票权数,按下列办法确定:

(一)住宅每套1票。

(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票,不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票;超过100平方米的,每超过100平方米计1票;超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会上所持的投票权数,不得超过全部投票权的30%。建筑面积的认定,按业主房屋所有权证记载建筑面积为准。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第十六条 首次业主大会会议可由街道办事处、社区居委会会同开发建设单位组织召开,房管、公安等部门应积极参与指导、监督。费用开支由物业开发建设单位承担。

业主大会和业主委员会成立后,由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊,或经过业主大会批准,在维修基金的利息收入中列支。

房地产管理部门对业主大会的成立和日常工作进行指导、监督。

第十七条 已实行前期物业管理的小区入住率达到60%以上的或者物业交付使用已满2年的,开发建设单位、业主应当向当地街道办事处和社区居委会提出召开首次业主大会的书面要求。

街道办事处、社区居委会应当在接到开发建设单位、业主书面要求的15日内,组织开发建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由开发建设单位代表和业主代表组成,其成员应为不超过15人的单数,成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的,由街道办事处、社区居委会会同当地物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

第十八条 筹备组应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知当地物业管理行政主管部门,当地物业管理行政主管部门可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式等。筹备组对业主投票的真实性负责。

第十九条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

(二)选举、更换业主委员会委员。

(三)选聘、解聘物业管理企业。

(四)制定维修基金的使用、续筹方案,并监督实施。

(五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(六)改建、重建建筑物及其附属设施。

(七)法律、法规或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责。

第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式;但应当持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人必须持有委托人的书面委托书方可确认其参加业主大会会议的资格。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,制定和修改物业管理区域共用部分和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生维护或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责等方面的规章制度必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的1/2以上通过;业主大会作出制定维修基金的续筹、使用方案,改建、重建建筑物及其附属设施依据有关法律和法规执行。

决定事项通过后应当在3日内,以公告形式在物业管理区域内予以公布。业主大会的决定对物业管理区域的全体业主具有约束力。

第二十一条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开1次。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十二条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主并告知当地社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十三条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织,是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责,履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会或业主代表大会,报告物业管理的实施情况。

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(四)草拟业主公约、业主大会议事规则或修订草案报业主大会通过,监督业主公约的实施。

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十四条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期3年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会,选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。

经依法选举产生的业主委员会备案时,房地产管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十五条 业主委员会的换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经20%以上的业主书面提议,街道办事处、社区居委会可以组织召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至9人组成,设主任1人,副主任1至2人。建筑面积2万平方米以下的物业,业主委员会设5人;建筑面积2万平方米以上的,每超出2万平方米可增设1人,最多不超过9人。

不足30户业主的单栋物业,经全体业主同意可以不成立业主委员会,直接由全体业主共同履行业主委员会职责,但必须选出1-3人的召集人。

业主委员会由主任召集,作出的决议,由组成人员的半数以上通过。1人1票。因业主入住时间短等原因,没有召开业主大会选出业主委员会的,可由当地社区居委会代业主委员会履行以下部分职责:

(一)召集业主大会会议。

(二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(三)监督业主公约的实施

第二十七条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主公约、业主大会议事规则,履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第二十八条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,将业主委员会和名单报当地房地产管理部门备案,同时抄报当地社区居委会。

业主委员会备案时,应提交以下资料:

(一)要求备案的报告;

(二)业主委员会登记备案表;

(三)业主大会会议记录;

(四)通过的业主公约、业主大会议事规则和选聘的物业管理企业的决议;

(五)业主委员会成员名单和基本情况。

第二十九条 业主委员会的活动经费,由全体业主共同分摊,具体数额和使用计划,由业主大会审议决定。

第三十条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家规定,不得与法律、法规、规章相抵触,业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不允许从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。

第三十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居委会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知当地社区居委会,并认真听取社区居委会的建议。

第三十二条 业主转让或出租物业时,应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件,对受让人或承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内,将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第四章 物业管理企业

第三十三条 从事物业管理企业应当具有独立的法人资格。县、(市)房地产管理部门须按国家规定对物业管理企业实行资质管理。

从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

第三十四条 物业管理企业的权利。

(一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定,并结合实际情况制定物业管理规定,管理物业区域和物业。

(二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费。

(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为。

(四)要求委托人协助管理。

(五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

(六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。

第三十五条 物业管理企业的义务。

(一)履行前期物业服务合同或物业服务合同,对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新。

(二)根据合同约定,对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的保障服务。

(三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复。

(四)车辆进出及停放管理。

(五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范。

(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理。

(七)根据业主的生活需求,开展其它特约物业服务。

(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督,协助做好社区管理、社区服务工作。

第三十六条 未实施物业管理的住宅小区或不具备实施物业管理的居民小区,由社区居委会负责组织落实物业管理工作。

第五章 前期物业管理

第三十七条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位负责选聘或委托物业管理企业实施前期物业管理,签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般为2年,期满后,原前期物业服务合同自然延期,但最多不超过3个月。

物业销售(预售)时,开发建设单位选定的物业管理企业和物业买卖人应当签订前期物业管理服务协议。

成立了业主大会,业主、业主大会应当选聘物业管理企业,并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业管理企业,原前期物业服务合同无论是否到期,均自然终止。

物业管理企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同必须使用建设部制订的《前期物业服务合同》(示范文本)。

无论是前期物业服务合同、物业服务合同,物业管理企业均应当在合同签订之日起15日内,将合同报当地房地产管理部门备案,同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月,物业管理企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会,并在小区进行公告。

第三十八条 开发建设单位应在物业销售(预售)之前,制订前期物业管理服务方案,并作为商品房预售方案的组成部分,在办理物业预售许可证时提供。

物业管理服务方案应包括以下内容:

(一)根据建设部示范文本制定的业主临时公约;

(二)明确拟实行的服务等级、服务项目和各服务项目的收费标准;

(三)物业管理用房的面积及具体位置等。

第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制定的业主临时公约,不得侵害买受人的合法权益,并在销售物业前向物业买受人明示,并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明,由此产生的纠纷由开发建设单位负责。

物业买受人与开发建设单位签订买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺,并作为附件载入商品房买卖合同。

第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十一条 在前期物业管理期间,房屋出售之日至物业综合竣工备案验收之日的当月发生的物业服务费由开发建设单位承担;从物业综合竣工备案验收之日的次月起至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由业主按照物业买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业买卖合同未约定的,由开发建设单位承担。

前期物业服务收费具体标准由当地物价主管部门批准。

第四十二条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,开发建设单位不得转让。

第四十三条 物业管理企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并签字认可。物业管理企业应参与业主对所购物业交付验收手续。

第四十四条 在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备施工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件。

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交业主委员会。

第六章 物业的使用、管理和维修

第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列比例配置物业管理用房,并配备独立的水、电。

(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置。

(二)单栋住宅楼原则上至少要配套一间房屋作为物业管理用房。

物业管理用房的配置不得少于50平方米建筑面积。

物业管理用房的所有权为物业管理区域的全体业主共同所有。

第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业,未经其他业主和相关部门同意,不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。

业主或物业使用人进行室内装修、维修、检修工程的,应当遵守《住宅使用说明书》和业主公约,并与物业管理企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》。

第四十七条 房屋室内装饰装修管理服务协议应包括以下内容:

(一)装修、维修、检修工程的实施内容和期限;

(二)允许施工的时间;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)服务费用与违约责任;

(七)其他需要约定的事项。

第四十八条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,改变或破坏房屋外貌,改变房屋用途;

(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等;

(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

(四)利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动;

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)践踏、占用绿地,占用通道等共用场地;

(二)擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观,违反规定安装外墙防护设施,损毁设施、设备,危及房屋安全;

(三)乱搭乱建,在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用;

(四)乱停乱放车辆;

(五)破坏绿化,损毁树木、园林艺术雕塑,影响景观;

(六)乱抛乱堆垃圾杂物,倾倒余土废渣,堆放排放有毒物质,污染环境,存放易燃、剧毒、放射性等危险物品;

(七)饲养禽畜;

(八)发生超过国家规定标准的噪音;

(九)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十)擅自取用地下水;

(十一)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第五十条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时,须事先告知物业管理企业,接受物业管理企业监督,确保区内物业完好,工程垃圾应及时清理,工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。

第五十一条 有关施工单位因施工或检修,损坏了区内物业的,应给予赔偿。

第五十二条 建筑物的维修责任明确的,由责任人负责维修,其他则按下列规定执行:

(一)房屋自有部分由业主或使用人负责维修;

(二)毗连部分,由毗连部分的业主共同负责维修;

(三)建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同负责维修;

(四)物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全体业主共同负责维修;

(五)房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房屋安全及公共安全的,由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的,经业主大会同意后,由物业管理企业进行维修,其费用由业主或使用人承担。

第五十三条 物业共用部位、共用设施设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。

物业管理区域物业共用部位、共用设施设备遭人为损坏的,由责任人负责赔偿、维修。

第五十四条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,并按有关规定办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签订协议,并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。

第五十五条 商品住宅维修基金的筹集、使用和管理按照《吉安市商品住宅维修基金管理办法》的规定执行,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新和改造。

业主委员会成立后,房地产管理部门应及时将维修基金移交给业主委员会,由业主委员会自行管理。房地产管理部门应加强指导和监督。

开发建设单位在前期物业管理中,不得动用维修基金。

第七章 物业管理服务收费

第五十六条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。

第五十七条 物业管理服务收费包括下列项目:

(一)公共性服务收费,实行政府定价。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务,应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定,具体标准按照上级有关规定,报当地物价主管部门批准后公布执行。

(二)专项服务收费,实行政府指导价。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。具体标准按上级文件规定,报当地物价主管部门批准后公布执行。

(三)特约服务收费,实行市场调节价。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务,其收费由业主和物业管理企业协商议定。

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。

第五十八条 多层住宅物业管理公共性服务费收费标准,由物业管理企业根据实际提供的服务项目、服务水平、资质等级报房地产管理部门认定服务等级,再持服务等级认定文件和各项费用开支情况,向同级物价主管部门申报各项公共性服务内容收费标准。

物业管理服务等级的认定执行《江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准(试行)》。

第五十九条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成:

(一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等。

(二)共用部位,共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费。

(三)绿化养护费。

(四)公共环境清洁卫生费。

(五)安全秩序维护费。

(六)办公费。

(七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费。

(八)法定税金。

(九)经业主大会同意的其他费用。

(十)合理利润(普通住宅不超过10%,写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%)。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修基金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房屋所有权证的,以房屋所有权证记载的建筑面积为准,包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办房屋所有权证的,以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。

物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定,可以预收,除业主、使用人自愿外,一次最多可预收3个月的费用。

第六十一条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的,物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的,清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。

第六十二条 业主或使用人在办完购房或租赁手续(指交接钥匙)后的次月起,物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

已购买但未入住的(装修属未入住),业主按50%交纳物业管理公共性服务费。

未使用或入住的房屋,不交纳设备运行专项服务费。

前期物业管理期间物业服务收费按照第四十一条执行。

第六十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第六十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第六十五条 未经业主、主业大会或业主委员会委托,物业管理企业自行提供服务的,业主和使用人有权拒付。

第八章 法 律 责 任

第六十六条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害业主可向当地房地产行政主管部门申请调解,也可以请求人民法院予以撤销,并通告全体业主。

第六十七条 物业管理企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理,必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意,并在小区内进行公告,同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的,依据相关法律法规、规章予以行政处罚。

第六十八条 有下列情形之一的,由房地产行政主管部门依照《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定予以处罚:

(一)未取得资质证书从事物业管理的,或以欺骗手段取得资质证书的;

(二)开发建设单位不按规定配置物业管理用房的;

(三)未经业主大会上同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的;

(四)开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的。

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